晨曦投资(美原油期货行情实时行情)晨曦投资管理有限公司
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炒股太难？小编带你从零经验变为炒股大神，今天为各位分享《「晨曦投资」美原油期货行情实时行情》，是否对你有帮助呢？
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每经记者：张明双 武汉报道 每经编辑：陈俊杰
汽车零部件厂商浙江华远汽车科技股份有限公司(以下简称浙江华远)正在闯关创业板。近日，深交所向其发出第一轮审核问询函。按照计划，浙江华远将通过此次IPO募集资金3亿元，用于年产2.85万吨汽车特异型高强度紧固件项目。
数据来源：记者整理 摄图网图 杨靖制图
2019~2021年，浙江华远分别实现营业收入2.74亿元、3.46亿元、4.54亿元，分别实现净利润3277.62万元、5059.74万元、2亿元。《每日经济新闻》记者注意到，浙江华远2021年净利润猛增，主要是2021年6月进行资产处置获得投资收益。
在上述资产处置前后，浙江华远进行了两次股利分配，1.88亿元现金分红均分配给了控股股东温州晨曦投资管理合伙企业(有限合伙)(以下简称温州晨曦)，而公司实际控制人姜肖斐、尤成武合计持有温州晨曦94%的股权。
此次IPO拟募集资金3亿
浙江华远主营业务为定制化汽车系统连接件研发、生产及销售，主要产品为异型紧固件和座椅锁。此前浙江华远以生产阀门为主，后逐步转型为汽车紧固件生产企业，2019年、2020年收购同一控制下的浙江华悦汽车零部件股份有限公司(以下简称浙江华悦)***股权涉入汽车用锁具生产业务，目前主营业务收入来自汽车行业。
2021年6月30日，为满足未来生产布局规划，聚焦自身主营业务，浙江华远转让了全资子公司温州华远控股有限公司(以下简称温州华远)***的股权，该公司主营业务为土地及厂房的租赁业务。此次资产转让价格2.01亿元，浙江华远确认投资收益1.63亿元，这是其2021年净利润暴增的主要原因，2021年公司扣非归母净利润为5057.17万元。
在上述资产处置半个多月后，2021年7月16日，浙江华远决定向控股股东温州晨曦分配股利1.38亿元，加上2021年6月决定向温州晨曦分配股利5000万元，2021年公司向温州晨曦进行现金分红达1.88亿元，超过2021年全年净利润的九成。
值得注意的是，温州华远的主要资产为土地使用权及厂房，转让完成后，截至招股书(申报稿)签署日，温州华远部分场地仍出租给浙江华远及其子公司用于生产经营或仓储，其中子公司浙江华悦、浙江华瓯汽车零部件有限公司的生产经营业务均在上述租赁土地上开展。
在出售土地使用权及厂房资产的同时，浙江华远却还计划通过IPO募集资金建设厂房。募投项目计划使用募集资金3亿元，其中1.19亿元用于土建工程，包括厂房及其他辅助建筑的建设。
前脚卖，后脚募资建厂房，这是否具有合理性?为何募投项目不能在温州华远的土地资产上进行建设？2022年5月30日，浙江华远通过邮件回复《每日经济新闻》记者采访称，关于募投项目概况及可行性分析，公司已在招股书(申报稿)进行了详细阐述。
招股书（申报稿）显示，依据业务发展规划，公司将在完成本次募投项目的建设后，将募投项目涉及业务及浙江华远的汽车紧固件的生产，全部搬入位于温州民营经济科技产业基地的自有场地进行；届时，浙江华悦及浙江华瓯的相关业务将迁至浙江华远现有场地进行生产，不再租用长江汽车（即温州华远）的场地。
公司客户集中度比较高
2019~2021年，浙江华远向前五大客户销售金额分别为1.50亿元、1.73亿元、2.10亿元，占主营业务收入的比例分别为57.09%、52.22%、47.83%。客户集中度比较高。招股书(申报稿)显示，公司主要客户包括大众中国、广汽本田、长安马自达、长城汽车、特斯拉等汽车整车厂商，以及李尔、麦格纳、安道拓、佛吉亚、延锋等汽车零部件企业。
《每日经济新闻》记者注意到，浙江华远披露的客户中，有数家客户的名称带有“李尔”字样，包括李尔集团(Lear Corporation，美股上市公司)、东风李尔汽车座椅有限公司(以下简称东风李尔)、李尔长安(重庆)汽车系统有限责任公司(以下简称李尔长安)等。
李尔集团为浙江华远2019年、2020年第二大客户，2021年第一大客户，销售金额分别为3861.40万元、4867.96万元、6314.93万元；东风李尔为浙江华远2019年第三大客户、2020年第四大客户，销售金额分别为2382.21万元、2036.05万元。
至于李尔长安，招股书(申报稿)披露的“重大销售合同”显示，李尔长安与浙江华悦签署框架协议，签署时间为2017年3月。按照浙江华远表述，确定重大销售合同的标准为：报告期内，公司和前五大客户签署的主要销售框架协议。
记者还注意到，浙江华远董事、总经理唐朋，以及副总经理游洋两位高管，在入职浙江华悦及浙江华远之前，曾在李尔长安有过多年任职经历。
唐朋于2005年7月至2015年7月历任李尔长安质量工程师、产品工程师、项目经理、项目部经理、工厂经理，任职长达10年，后于2015年8月入职浙江华悦，并在2016年2月后入职浙江华远前身华远有限担任副总经理、总经理。
游洋于2011年7月至2017年5月，担任李尔长安生产部经理，任职近6年，随后于2017年6月入职浙江华悦，并于2019年11月担任华远有限董事，后于2020年11月担任浙江华远副总经理。
对于两位高管曾在客户任职，浙江华远回复记者采访表示，李尔集团、东风李尔、李尔长安为公司的客户，公司与上述客户的合作与唐朋、游洋入职无关。
不过，浙江华远并未明确回复上述3家“李尔”客户之间的关系。启信宝信息显示，东风李尔为李尔(毛里求斯)有限公司、东风实业有限公司出资的企业，两家公司各持股50%；李尔长安股东信息中，李尔中国有限公司持股55%。但国家企业信用信息公示系统内没有李尔中国有限公司，有一家名为“李尔(中国)投资有限公司”，为李尔(毛里求斯)有限公司的全资子公司。
主营业务毛利下降明显
2019~2020年，浙江华远主营业务毛利率分别为35.69%、35.56%，同行业可比公司的毛利率算数平均数为29.27%、29.47%，主要由于公司毛利率较高的异型紧固件收入占主营业务收入比例较高。
不过，《每日经济新闻》记者注意到，浙江华远2021年主营业务毛利率为32.47%，较2019年、2020年下降较为明显。具体到主营产品方面，异型紧固件毛利率由42.10%下滑到39.52%，标准紧固件毛利率由32.26%下滑到25.44%，下滑原因均包括主要原材料线材采购平均单价上涨较快。
线材为浙江华远采购的主要原材料，用于紧固件产品的生产，2019~2021年采购线材的金额占原材料采购总额的比重分别为24.08%、28.30%和31.04%，占比逐年提升；同时，线材采购均价分别为5.70元/千克、6.67元/千克、8.87元/千克，持续上升。浙江华远表示，未来如果线材价格持续大幅度上涨，而公司不能合理安排采购计划、控制原材料成本或及时调整产品价格，会导致公司产品成本大幅上升和毛利率显著下降，公司将存在经营业绩大幅下滑的风险。
记者还注意到，浙江格威特实业有限公司(以下简称浙江格威特)为浙江华远主要供应商，2019年位列第二大供应商，2020年、2021年位列第一大供应商，采购金额分别为1292.21万元、1989.27万元、2809.12万元。招股书(申报稿)披露的“重大采购合同”显示，浙江格威特与浙江华远签署框架协议，签署时间为2018年1月5日。
然而记者在启信宝上看到，浙江格威特成立日期为2018年5月31日，注册资本5000万元，实缴资本500万元。
为何会出现供应商尚未成立即合作的情况，以及在浙江格威特成立不久就进行大额采购的原因，浙江华远回复记者称，公司根据订单需求及备货需求制定采购计划，经审批后，采购部根据公司采购计划及供应商资质等情况，采取询价、比价、议价等方式确定供应商，签订采购合同下达采购订单，采购完成后执行检测、入库、付款等工作，公司对供应商的选择具有商业合理性。
每日经济新闻
经济观察网 记者 邹永勤 以石油为代表的传统能源逆袭之旅还在继续。
截至6月10日，今年以来WTI原油期货价格已经录得59.67%的涨幅，月K线图上呈现7连阳走势。而在油价持续坚挺的提振下，石油股票以及原油主题基金亦走出了联袂上涨行情。
通联数据Datayes！的统计显示，截至6月10日，包括广发道琼斯石油、诺安油气能源、易方达原油、南方原油以及华宝标普油气等在内的原油QDII基金均录得超过60%的收益，并占据全市场基金收益排行榜的前列。
在全球转向新能源已成定局的大时代背景下，作为旧能源代表的石油股却能够走出大涨行情，其背后的逻辑是什么？而站在当前时点，又该如何看待石油板块以及原油QDII基金的投资前景呢？
高油价还能持续多久
本轮原油史诗级涨升行情始于2020年。当时在新冠疫情突然爆发的冲击下一度闹出“负油价”乱象，WTI原油期货则从2020年4月份的6.5美元/桶附近起步，以大涨小回的方式展开了新一轮慢牛爬升之旅，至2022年6月10日的120.47美元/桶，涨幅已接近20倍。
期间在经历了2021年11月份的假摔后，油价于2021年12月份开始呈现加速上扬态势，月K线图上呈现7连阳强劲走势；并在2022年2月底突破百美元关口，从而宣告历史上第三轮“百美元时代”的来临。
那么，站在当前时点，高油价还能持续吗？对此，广发道琼斯石油指数（QDII）基金经理叶帅6月10日在接受经济观察网记者采访时表示，疫情爆发以来，由于欧美国家持续采取超级宽松的货币政策，导致全球进入了高通胀时代，配置传统能源企业有助于对冲通胀风险；而国际原油市场结构性短缺持续将导致油价保持高位，从而为原油QDII基金继续带来较好的投资机会。
“从供需基本面来看，由于原油供需错配，高油价在短期预计将持续。需求方面，由于需求旺季的到来，全球原油需求强势反弹”，叶帅对记者表示，美国能源信息署（EIA）预计美国6月汽油消费量将达928万桶/日，创疫情以来新高；需求上升推动美国炼油厂开工率维持高位，5月第三周美国炼油厂开工率达到93.2%，创2020年以来新高，有力支撑原油需求。
至于供给方面，叶帅认为，欧洲地缘局势紧张导致全球市场每天减少了约200万桶的原油供应，虽然OPEC将增长幅度从40万桶/天增加至65万桶/天，但并不足以弥补由于相关制裁导致的约每天200万桶俄罗斯原油供应的减少，“因此，供需失衡现状下，预计短期内高油价将持续下去”。
而诺安基金国际业务部总经理兼基金经理宋青则认为今年来的油价高企或与绿色能源有关。在6月8日下午的一场网络直播中，宋青表示，今年以来由于俄乌局势的干扰，全球的能源供应链产生扰动，国际油价一直居高不下，“其背后的根本原因还是过去几年全球转向绿色能源，传统能源化石燃料能源方面的资本支出大幅降低，目前的需求上升和通胀压力加大，投资者对石油供应的担忧打开了油价上升的空间”。
宋青认为，特别是传统石油公司在疫情爆发的2020年，需求突然消失，经济上造成重创。现在油价回升，绝大部分石油公司无意持续加大资本支出，股东层面更是只愿意加大分红和进行股票回购，造成市场紧张的预期不见好转。
在谈及高油价还能否持续下去这个问题时，宋青的答案是肯定的，“原油价格仍有上行机会，因为俄乌战争以及对能源供应影响仍会进一步恶化”。
“5月30日，欧盟宣布了对俄罗斯第六轮制裁方案，其中最受争议的就是对俄罗斯石油的禁运令，”宋青表示，按照欧盟达成的制裁协议，俄罗斯石油出口量将在未来6个月时间减少约300万桶/日，而除非这期间能有新的石油供应补充俄罗斯的原油缺口，比如来自美国或者OPEC的原油产量增加，才能向下压制石油价格。但实际情况是，全球原油需求正在不断恢复，美国及全球原油库存从2020年开始持续下行至低于过去五年的历史均值，但OPEC及美国的原油产量则基本维持在原有水平未明显增加。
他认为，这种情况“一方面反映了原油产量增加需要新的资本投入及建设周期，另一方面也反映了原油产出国及企业可能乐见高油价而对增产有所克制。因此原油市场的供给端仍面临着较大的不确定性，而需求端保持平稳甚至在北半球出行旺季下有所增加，油价（依然有希望）打开进一步上行的空间”。
宝城期货分析师王晓囡亦于6月10日发布观点指出，受益于欧盟在本月初达成对俄油出口制裁的决议，叠加北半球迎来夏季用油旺季的驱动，在全球原油供需结构依然向好的背景下，近期国内外原油期货价格呈现振荡上行的走势，“综合来看，此次欧盟对俄油出口禁运制裁确实会给供应端带来损失，但整体影响有限，而OPEC增产力度存疑，叠加油市需求端旺季到来，预计后市原油仍将维持振荡偏强的格局运行”。
机构纷纷加仓石油股
截至6月10日，WTI原油期货价格自今年2月份迈入史上第三轮“百美元时代”以来已将近4个月；持续高企的油价使得统能源企业受益匪浅，年内普遍走出大涨行情；而背后即是以贝莱德、伯克希尔为首的全球*投资机构对石油股展开了连续的增持动作。
Wind统计数据显示，2022年一季度，贝莱德买入最多的前五只股票中，出现两只石油股。其中，贝莱德大手笔加仓约1325万股埃克森美孚公司股票，增持幅度达5.04%，期末持仓市值达228.02亿美元；对雪佛龙加仓184.63万股，增持幅度为1.46%，期末持仓市值约208.24亿美元。
“股神”巴菲特的增持动作更为“大阵仗”。据经济观察网记者的不完全统计，在2021年年底时，巴菲特旗下的伯克希尔持仓股中仅雪佛龙一只石油股；而在2022年一季度期间，伯克希尔大幅加仓石油股：增持雪佛龙1.21亿股使其成为第四大重仓股，总持仓市值达到约259亿美元；新建仓西方石油公司并以132亿美元的总持仓市值一举使其成为第六大持仓股。而据美国证券交易委员会文件显示，进入5月份后，伯克希尔仍在继续增持西方石油公司。
此外，记者注意到，素有“聪明钱”称号的北向资金，近期亦一反常态对A股市场上的石油股进行了持续增仓。以中国石油（601857.SH）为例，去年底北向资金的持仓数仅为8.45亿股，到了一季度末则增加至9.95亿股；进入二季度，其增仓力度更是加大：4月底为10.35亿股，5月底为11.79亿股，而6月9日更是跃升至12.04亿股。
同样的增持动作亦在中国石化（600028.SH）、中海油服（601808.SH）等石油板块的龙头标的身上出现。
那么，又是什么原因在促使机构持续加仓以石油股为代表的传统能源板块呢？
对此，叶帅向经济观察网记者表示，“原油处于产业链的最上游，价格与通货膨胀一般有着较高的相关性；在高通胀时期，原油往往表现较好，常被用于对冲通胀”，疫情爆发以来，由于欧美国家持续采取超级宽松的货币政策，导致全球进入了高通胀时代，配置传统能源企业有助于对冲通胀风险。
他进一步称，供需持续失衡导致原油价格攀升，持续改善上游油气企业的盈利，也带来了相应的投资价值。从需求端来看，随着各国逐步从疫情中复苏，对原油的需求持续增加，按照IEA和OPEC预测，全球原油需求将在2022年达到或略超过前高2019年的水平。而供给端由于美国产量增长不足、OPEC维持较为紧张的产量配额、以及地缘冲突导致的供应中断等原因，全球原油库存持续降低，并推升油价达到近十年高位，从而带动上游油气企业股价水涨船高。
而对于巴菲特的相关增持行为，宋青认为，可以从巴菲特的投资模式中寻找答案。他认为，巴菲特的投资模式，实际上就是运用保险公司（伯克希尔主营保险业务）里面长期沉淀的资金，进行有规则的长期投资，从而获得长期的现金流。
宋青表示，按照这个投资模式，再回头来看西方石油公司。巴菲特跟西方石油公司的关系最早可追溯到2019年，当时西方石油公司正计划以高达530亿美元的巨额资金去收购油气能源非常丰富的阿纳达科石油公司，“为了帮助西方石油公司完成这项收购，巴菲特以认股权证和优先股的形式投资了西方石油公司100亿美元，并享有8%的年度股息收益率；而这个优先股可以转成二级市场，从而享受股价的增长”。
宋青同时称，今年以来，伯克希尔公司陆续通过二级市场增持西方石油公司的股票，目前持股超过21%，已成为*股东。
公开信息则显示，西方石油公司今年一季度营的营业收入增幅57%，营业利润增幅2500%，二季度营业收入增幅更是预计将达到62%。而西方石油公司的股票则是本轮油价飙升的*受益者之一，截至6月初其股价已从2020年低点飙升逾五倍。
宋青强调称，不仅西方石油公司，实际上整个油气能源板块由于收入和利润的暴增，年内普遍走出了大涨行情，“今年以来，能源行业一枝独秀。受益于俄乌局势对原油供应的扰乱，以及过去几年全球碳排放需求而减少对化石能源的投资。加上发达市场高通胀数据的来临，导致了传统能源企业在高企的原油价格当中受益匪浅，收入和利润暴增，从而受到投资者的追捧。未来几个季度，能源板块的利润增速预期虽然有所回落，但是增速跟其他板块比仍将较快。”
原油QDII基金前景如何
油价与石油股的联袂上扬，成就了原油QDII基金上半年的亮丽表现。通联数据Datayes！的统计显示，截至6月10日（QDII基金的统计慢一天，为6月9日），今年以来收益率超过60%的基金仅7只，而且是清一色的原油QDII基金。
其中，华宝标普油气以75.99%的收益雄踞榜首，而嘉实原油、广发道琼斯石油则分别以69.75、69.58%%的涨幅紧随其后分摘榜眼、探花之位。此外，易方达原油、南方原油、国泰大宗商品以及诺安油气能源则分别凭67.06%、65.97%、65.94%和60.87%的收益分列排行榜的第四至七位。
而在收益喜人的背后，则是基金规模的大幅增长。比如叶帅掌舵的广发道琼斯石油（以人民币A为例），其2021年底时的净资产规模为2.63亿元，而到了2022年一季度则跃升至10.02亿元，增长幅度高达280.78%。而宋青管理的诺安油气能源，其2021年底时的净资产规模为2.55亿元，而到了2022年一季度增长至3.24亿元，增长幅度为26.73%。
那么，对基金投资者而言，石油股及原油QDII基金的投资前景如何呢？
对此，叶帅表示，国际原油市场的结构性短缺持续将导致油价保持高位，预计这将会为原油QDII基金继续带来较好的投资机会。
“以道琼斯美国石油指数为例，其主要持仓为美国油气板块上游勘探与开采企业，前十大成份股权重达到70%。在高油价持续的背景下，美国上游油气勘探与开采企业的资产负债表出现了较大变化，根据标普全球商品洞察统计数据，今年以来美国上游油气企业产生的现金流预计将超过过去20年产生的自由现金流总和。充沛的现金流将有利于降低企业杠杆率并加大分红水平，这也有望进一步推升相应企业的股价，从而在高油价的背景下进一步提升上游油气企业的投资价值”，叶帅如此说。
而宋青则认为，市场上原油相关的QDII产品，有以跟踪国际油价为投资目的的，也有投资国际能源股票的，“一方面，我们对原油价格仍保持乐观的态度，未来仍有上行的空间；另一方面，能源股票走势往往与油价相关，若油价继续上行，能源公司的收入和利润也会增加，推动能源股票价格走势”。
编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业*及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
潜在发展空间尚且十分巨大的中国房地产基金市场，从去年至今受到集中供地、三条红线等政策调控和面临信用震荡等影响，危与机并存。
业内大多认为，今年是发行美元基金的好时机。晨曦控股（本文所指晨曦控股包含上海晨曦、上海挚新、海南晨曦，以下简称\"晨曦控股\"）关联企业也在香港与一家*券商合作，*发行了一支美元基金。
\"从资金和标的角度来讲的确是个利好的时机\"，晨曦控股总裁周昕宇对发行结果表示满意。
他分析认为，今年地产面对着信用震荡，无论美元债还是美元项目融资在境外的底层需求非常大，因此在境外有颇多不错的投资机会；同时，因信用震荡导致的价格利差也利于寻找到不错的投资标的。
过去境外的投资机构偏向于自身直接与境内的资产、债券对接，今年面对不确定性的市场，投资人更需要一些更靠近境内产业端的专业的资产管理机构，在境外帮助筛选、甄别一些境内的主体、项目。
\"因此，今年我们看到一个趋势：专业的基金管理机构在香港、海外市场得到了投资人的认可。\"
而美国货币超发的确对资产价格造成了非常大的干扰，但周昕宇表示他看到的反而是危中有机，资产价格背后始终有其真正对应的价值，价格和价值出现背离会使专业投资机构更能做价值投资和趋势性投资。
除此之外，面对当前房地产基金市场境况，周昕宇分享了更多晨曦控股的市场研判和独到见解。
国内市场现状
就在不久前的6月21日，首批9只公募REITs完成上市，底层资产包括产业园、仓储物流、收费公路等基础设施领域。此次发行意义重大，相当于在国内构建出一个中国特色的公募REITs的模型。
周昕宇认为，未来公募REITs一定会覆盖到所有的业态，但从专业机构的角度判断，覆盖不一定非常快速，这主要基于两个方面。
一是中国目前还在经历房地产调控，背后的逻辑是希望资本市场的资金能够支持物流、IDC、长租公寓等，因为目前调控下不太可能帮助开发商推进发行公募REITs盘活资金，再造成地价高涨。而目前中国商业和办公*持有者依旧是开发商，因此也可以判断两三年内公募REITs不会覆盖到商业和办公的不动产。
二是基于中国不动产收益率相对较低的问题，公募REITs作为一种权益型、具有稳定分红性质的产品，可能产生的稳定派息在4%-5%左右，并不特别具备竞争优势。
\"当下公募REITs*的问题是没有共同的盈利基础。\"周昕宇对此前下的结论再作进一步解释：\"其实应该聚焦整个中国不动产市场，目前面临的最主要问题是'高的无风险收益率、低的相对收益率'\"。
相对于住宅开发市场每年17万亿的交易体量，不动产市场交易量仅六千亿左右，且背后大部分是外资买家，可谓冰火两重天。
原因在于无风险收益率较高，一方面导致投资人对不动产投资天然的门槛收益要求比较高，\"住宅类投资一年就有10%的投资回报，但不动产投资则要面对5-7年的不确定性退出，可能只拿到4%-5%的分红\"。另一方面是导致外部杠杆成本高，\"投资一个3%-4%派息率的资产，如果要去借一笔银行的杠杆约5%-6%，期间的杠杆、付息都不足以支撑财务成本，这是负向的杠杆，对权益是负向的伤害。\"
\"而投资人、资产管理人参与资产的核心逻辑还是看最终获利的空间，逐利引导下市场才会逐渐变化。\"
截至今年上半年，晨曦控股基金事业群合作了37家房企，已独立发行备案产品48支。
一方面基于对宏观市场的表现进行参考，在产品的类型投资上，晨曦控股目前投向住宅的占比更高，此外在不动产如办公楼、酒店、长租公寓、街区商业、物流等有一定的涉及。周昕宇认为，销售型物业（住宅）自带项目现金流，不动产这样的持有型物业则一定会面临大宗交易集中退出的风险。
从投资杠杆地货比、财务杠杆、经营杠杆等逻辑判断，他认为投资住宅主要看的是低利润率高IRR，而目前中国住宅市场还是有非常好的项目投资回报率，但项目销售利润率在不断压缩，所以未来会有部分资本转型到不动产的趋势。不过转型到不动产的资本一定要具备长期耐心，至少要有7年以上跨越经济周期、跨越产业周期的资本来获得阶梯式的回报。
在风险把握和控制上，周昕宇形容融、投、管、退就像飞机起飞和降落的过程，每一个环节都会面临各自的风险，要让飞机上的LP能够从起飞到降落到达目的地，获得背后创造价值，而投资和退出就像起飞和降落的环节，一定是非常关键的、充满不确定性的环节。
对此，晨曦控股正在做数字化建设：\"过去的经验主义会被未来的数字化所取代，信用风险评价体系在大数据时代需要会用相关性的分析，得出更好的结论和更有意义的筛选逻辑。\"
\"我们是用数字化在管理，整套系统在过去已经快使用了两年时间，也得到了非常好的效果。\"周昕宇介绍道，目前晨曦控股有两套系统，一个是针对主体信用做高度管理度分析和财务指标、经营指标关联性分析的一套自身研测系统；一个是控制过程中管理操作风险和过程风险的资产管理系统。
晨曦投资逻辑
去年至今，多家知名房企暴雷，比较有意思的现象是——一损俱损，主体信用出现风险后，所有的信用债、ABS甚至于大部分的非标产品也\"一地鸡毛\"。
周昕宇认为，问题在于目前中国不动产行业存在重信用轻项目、重投放轻管控的弊端，相关的资产管理人大部分不具备专业的资管能力，导致资管产品和信用债一样，很难逃脱出信用的怪圈。
\"现在国家监管严格反对房地产企业用自己的基金公司去自融，因为自融背后直接挂钩着主体信用，\"这也是晨曦控股坚持独立的原因。
周昕宇强调，晨曦控股即使脱胎于旭辉，也具备极高的独立性，晨曦控股虽然是旭辉作为实际控制人家族控制的基金，但和旭辉没有任何的股权关系。
\"成立晨曦控股是希望能独立成为一个地产资产管理领域当中的平台，并不是为旭辉赋能，或者进行一定的横向协同。\"
目前晨曦控股基金事业群合作了37家房企，均是独立投资在房地产赛道上的其他企业；此外，晨曦控股基金事业群的资金方绝大部分是全国*的私人银行和券商的机构资金，仅接受部分高风险承受能力的高净值客户的个人资金\"，同时也接受了颇多政府平台、大型政府资金的委托资金。
在投资标的的选择逻辑上，周昕宇表示，晨曦控股首先不投资横向做多元化的房企，因为房地产开发的总资产周转率非常低，再涉入现金流回收极慢的行业容易发生财务风险；但关注纵向一体化房企，因为在整个房地产行业产业链条里向上下游走，资产轻重之间形成较好的赋能作用。
此外还有一条特别的定律是，关注房地产企业6个月拿地的情况。房企暴雷实际上是一个靴子落地的过程，周昕宇从现金流的角度分析，在信用裂痕出现时，企业对于融资性现金流和经营性现金流并不完全可控，融资性现金流会因外部压力造成一定程度的枯竭，经营性现金流并不能通过快速回款来保证；而投资性现金流则是可以直接控制的。
因此，长时间不买地的房企值得关注其短期信用风险。
除了用一些共性的指标去判断，周昕宇说道，还有非常多的财务指标需要做量化分析，包括把400多组财务和经营的关键指标、15-20家违约企业和待违约企业的样本做了关联性分析之后，关联出7个*度的指标，以综合的角度去判断房企的短期流动性。
以诸多因素进行资产评判，晨曦控股尽量不去触碰信用风险，但如果触碰到了，作为资产管理人的股权投资、项目投资能不能独立于主体信用之外，这就要看在过程中资产管理人项目的现金流能不能得到有效管控、项目的底层资产在投前能不能进行有效的判断。话锋一转，周昕宇随即表示，\"这些都是基本功，说说很简单，但整个行业内能做到的人很少。\"
选择合作伙伴时，\"只定黑名单不定白名单，这是晨曦控股过去三年一直坚持的\"。但在判断每一个项目和合作伙伴时，\"因为晨曦控股是一个股性而非债性的投资机构，在黑名单以外的基础上下沉的颗粒度会非常细，甚至会细到具体区域的操盘团队和所在项目之间的适配性\"。
过去晨曦控股就强调投资的主流策略是TOP50企业开发的一二线城市土地，而当前集中供地多聚集在一二线城市，周昕宇认为这也会使其投资机会出现一定的窗口期。\"
对晨曦来讲，我们要去研究一二线城市各个城市的推地政策和背后出地的逻辑，尽量要找到有利润空间的城市加大投资力度。\"
晨曦控股显然更关注的是风险下限：\"行业已经没有暴利时代，所有都会被调控住，所以要关注好下限，上限交给政府调控就好了。\"
周昕宇还表示，坚定看好未来10年中国增量市场，\"中国的存量市场是一定会来的\"，但在这个转换期当中，一方面他认为资产管理机构要立足于自身能力，在自身优势区域做好白银时代向下的转型；另一方面要看明白一个大势，中国存量市场的租金稳定回报率一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间。
\"所以晨曦也一直在调整结构，不是说完全不碰、不看，而是在我们优势的领域里适当关注存量市场的变化。\"
以下为观点地产新媒体对旭辉晨曦控股总裁周昕宇先生的专访实录：
观点地产新媒体：最近国内首批基础设施公募REITs推出并展开认购，您认为接下来会推广到商业不动产方面吗？这个距离有多远？
周昕宇：第一批公募REITs的资产包括基础设施、物流、园区类等，首批公募REITs发行的意义非常大，相当于在国内构建出一个中国特色的公募REITs模型，也完成了在深交所、上交所的上市。我们觉得，未来的公募REITs一定会覆盖到所有业态，但从自身专业机构的角度判断，公募REITs的推广不一定会很快速。
我们判断两三年内不会扩散到商业和办公不动产，主要因为中国目前还是在经历地产调控，背后的逻辑是希望资本市场的资金能支持物流、IDC、长租公寓等，这些类型资产都有可能作为后续发行资产。
但是商业办公还要再等一等，因为从宏观环境来说，中国商业和办公*的持有者还是开发商，尤其是商业。在国家极力调控整个开发商资金面的情况下，不太会发行公募REITs帮助开发商盘活这块资金，因为盘活出来的钱又回流到土地，形成地价高涨。
第二个判断是基于中国不动产的相对收益率。我们可以看到，中国的不动产市场还面临着一个非常大的问题：相对收益率和无风险收益率的问题。
公募REITs作为一种权益型、具有稳定分红性质的产品，可能产生的稳定派息在4%-5%左右，但是相对于无风险收益率还不特别具备竞争优势。如果是在一些低利率环境发达国家成熟市场下，4%-5%稳定派息率加上市场本身的增值会有较好的吸引力。
但从相对收益率的度看，中国的无风险收益率虽说打破刚兑，但是银行理财产品（短期流动性产品）收益率达到4%以上的比比皆是，所以这也导致公募REITs大规模具备一定市场接受度的问题所在。
观点地产新媒体：近期商票违约的事件比较受关注，您怎么看？
周昕宇：首先商票融资有一个特点是不计入有期负债，商票违约相对而言是供应链上某种程度的违约，并不涉及到银行端的信用和介入问题，在中国的征信系统上不会有太大的信用影响。但8月份将会有新政策，央行会对所有商票进行信用集中管理和公示，任何出现商票违约的机构，持票人可以在央行进行登记。
未来这一点的杀伤力会非常大，一旦登记了，不管是审计机构或是投资人等第三方可以通过央行系统查到商票的规模和余额，这一部分会被重新认定为有期负债。
此外，可能会进一步让所有房地产企业把它纳入自身债务管理，而非供应链管理。
观点地产新媒体：晨曦控股在选择投资房企或项目的标准是什么？最看重选择合作伙伴的条件是什么？
周昕宇：中长期信用是一个无解的题，那我们判断短期信用风险就可以了，时刻关注每一刻的短期信用风险，可以提前半年到一年的感知期来做撤退的准备。
\"君子不立于危墙之下\"，但是对于投资机构来讲，不立于危墙之下可能又没办法获得利润或者投资收益，但半年到一年缓冲期对我们而言，有足够的转移抽离空间。
短期信用风险判断主要看投资性现金流，包括多元化投资，拿地等；我们做了一些量化分析，把400多组财务和经营关键指标、15-20家违约企业和待违约企业样本做了关联性分析之后，得出7个*关联度指标，从一个综合角度判断。
选择投资标的和合作伙伴时，晨曦控股有一个特点：只定黑名单，不定白名单，这也是我们过去三年一直坚持的。
一个比较有意思的现象是，金融机构出现风险的往往都是白名单。而我们在选择房企合作时，仍然会选择黑名单之外的。
我们不是一个债性投资机构，是一个股性投资机构，所以我们在黑名单以外的基础上下沉的颗粒度会非常细，甚至会细到具体区域的操盘团队和所在项目之间的适配性，因为我们非常关注每个区域的操盘团队对项目利润的波动影响。
观点地产新媒体：晨曦控股对于存量市场和增量市场的投资配比如何？其中的投资逻辑是如何考量的？
周昕宇：晨曦控股在投资配比上也是有参考宏观市场--17万亿的销售型物业市场和6千亿持有型物业交易市场，所以投资住宅的占比会更高一点，不动产则涉及办公楼、酒店、长租公寓、街区商业、物流等，但比例不高。
住宅的逻辑首先是现金流而不是利润，典型的低利润率高IRR，可以看到投资机构在关注标的项目时，其实更关注项目的IRR，因为是股东可获取的年化衡量财务指标，而项目利润率、销售利润率并不代表项目真实回报率。
比如杭州项目可能是两个点的销售净利润率，但是有机会做到20%的IRR，这是完全有可能的。
中国资本市场是个逐利的市场，特别是机构或者大型企业主导的市场价，这本账一定是能算得明白才会去做。中国的房地产会有几个逻辑：投资杠杆地货比、财务杠杆和经营杠杆。
投资杠杆地货比也叫获投比，一个亿的土地可以产生三个亿的销售额，这是放大的销售杠杆。
财务杠杆方面，一般项目投资6个月左右基本能实现财务杠杆对股东资金的回流，可以通过开发贷、融资获取项目资金的回流。
经营杠杆方面，就是早收晚付，特别是很多城市投资逻辑是低净利润率，但是高IRR，高IRR是对经营杠杆很重要的考量。
而不动产持有投资周期非常长，我们可以看到包括凯德等在境内投资的不动产项目周期一般是7年，平均IRR应该在11%-12%左右，但背后一定意味着要穿越一个周期。
不动产有个典型特征，是根据自身所承载业态和经济周期挂钩，办公楼租金不会出现今天涨一块，明天涨一块的情况，但是会出现五年涨两块。只要穿越了这个周期，资产就会出现阶梯型增值，但一定要有长期的资本来跨越。
所以在中国投资不动产资金，如果募一个3+2年期的钱，可能这个阶梯还没跨上去，就面临基金要清算了，不得不抛售资产。
我们觉得目前中国住宅市场还有非常好的项目投资回报率，但是项目销售利润率是在不断压缩，所以未来部分资本也会转型到不动产，但是转型一定要具备长期的耐心，至少要有7年以上跨越经济周期、跨越产业周期的资本，才能获取上台阶式的回报，而不是线性增长的回报。
观点地产新媒体：您曾经说过，坚定看好未来10年中国增量市场？
周昕宇：增量市场与存量市场之争在10年前就有，中国的存量市场是一定会来，我觉得这是一个必然趋势，因为增量市场利润率在不断降低，只是还在维持中高等项目投资的IRR。
但是存量市场也在不断改善，因时而变顺势而为，我觉得目前可以看作是转换期。
这个转换期中，一方面资产管理机构要立足于自身能力，在自身优势区域做好白银时代向下的转型；另一方面看明白一个大势，未来中国无风险收益率一定会不断降低，存量市场的租金稳定回报率一定会成为中国资产管理机构配置的主流产品，但是可能需要时间。
所以晨曦一直也在调整结构，不是说完全不碰、完全不看，而是在我们的优势领域里适当关注存量市场的变化。
观点地产新媒体：晨曦控股背靠旭辉集团，您认为旭辉带给公司*的帮助或支持是什么？希望旭辉和晨曦控股未来是怎样的定位？
周昕宇：晨曦控股是旭辉实际控制人家族控制的企业，和旭辉没有任何股权关系。成立晨曦控股是希望能独立发展地产资产管理领域的平台，并不是为了赋能旭辉或进行横向协同。
其实近年来很多开发商要做多元化，都会回到对主业有什么赋能作用来思考。我觉得这个初心有点问题，因为要进入一个新赛道、新领域，首先要在新领域、新赛道创造价值，自身能够具备市场化的能力，独立生存，而不是优先考虑能够给主业带来什么价值，这样的多元化是做不好的。
所以晨曦控股和旭辉之间的价值没有直接关联，我们希望成为一个独立的机构。
是否与旭辉进行项目合作，这也是我们一直在思考的问题。当旭辉是我们关联方，我们面对的是LP，尽量不想把考验人性的问题放到很难解决的地步，所以我们刻意规避掉这个问题。
因为关联交易背后一定会有利益权衡，基金管理人到底是代表LP的利益还是大股东的利益，从某种程度上我们还是要做出决策，与其面对权衡的局面，我们放弃和旭辉的合作。
当然旭辉是一家非常*的企业，也有很多好的项目，但是这个赛道还是非常大的，还有很多别的选择空间。
本文源自观点地产网
2020年，“贝壳赴美上市”成为中国房地产行业的高光事件之一。接下来，恒大房车宝能否再造贝壳神话？
中房报记者 许倩 北京报道
3月29日，恒大为房车宝拉来17家战略投资者，其中不少是恒大的“老朋友”。同时，房车宝上市规划也有了时间表。
这份强大的战投名单，包括周大福创始人郑家纯家族、弘毅投资总裁赵令欢、新明珠董事长叶德林、恒大副主席兼行政总裁夏海钧，以及中信资本、中融国际、大圣资管等，投资总代价为163.5亿港元，投资方合计将持有房车宝10%股权。
恒大在公告中称，希望房车宝在集团与投资方进行股权交割后，12个月内完成合资格上市，否则每一投资方有权要求相关义务方（包括中国恒大集团等）以该投资方支付的原始代价加溢价15%回购投资方所持房车宝股份。
此前，一位恒大人士曾透露，房车宝将在美国纳斯达克或其他合适证券交易所挂牌上市，发行融资前估值应不低于人民币1500亿元。从此次引入战投的估值看，房车宝的估值已达1379亿元人民币（约合210亿美元）。
这波资本加持，着实为恒大造了一把势。3月29日当日，恒大股价高开高走，一度涨超8.5%。截至收盘，中国恒大报15.34港元/股，涨幅3.51%。
2020年，“贝壳赴美上市”成为中国房地产行业的高光事件之一。接下来，恒大房车宝能否再造贝壳神话？
17家战投携百亿港元入场
根据3月29日恒大披露的投资方案，恒大旗下NEW GAINS GROUP LIMITED(其持有房车宝)将向投资方发行合共6.51亿股公司股份，总认购价为81.75亿港元。同时，恒大旗下Alpha Beauty Limited向投资方出售等值6.51亿股股份，总出售价亦为81.75亿港元，投资总代价为163.5亿港元。
待一系列交易完成后，房车宝将由恒大集团和17名投资者，分别持有90%和10%权益。
这17名投资者有不少是恒大朋友圈的“老熟人”，它们与恒大有过许多生意上的来往。其中，投资和持股比例最多的是United Strength Harmony Limited，此次投资20亿港元，持股比例1.225%，这家公司的实际控制人为弘毅投资总裁、联想控股有限公司常务副总裁赵令欢。
王伟民旗下深圳市明晟都灵商贸有限公司出资18亿港元，占股1.096%。王伟明是深圳前海建融前董事长，他于2016年曾参与收购恒**业相关资产。
王丽萍旗下深圳市建惠投资有限公司出资18亿港元，占股1.096%；林雷旗下深圳市建轲投资有限公司出资18亿港元，占股1.096%，其中林雷在深圳建惠投资中也持股49%。
新明珠陶瓷集团有限公司董事长兼总裁叶德林旗下佛山市新明珠企业集团有限公司，出资18亿港元，占股1.096%
以上是认购完成后，持股超过1%的投资者。
其余投资者中，大湾区深港证券有限公司旗下企业出资11.6亿港元，持股0.714%；中信资本出资10亿港元，持股0.613%，中信资本的单一*股东为腾讯；连浩民旗下佳盛环球有限公司、凯尚国际有限公司合计出资15亿港元，合计持股0.91%；王忠明旗下嘉惠环球投资持股0.386%；郑家纯家族旗下公司出资5.1亿港元，持股0.309%。而去年，腾讯中信资本、郑家纯家族均出现在恒大物业的投资者行列。
17家战略投资者中，只有恒大副主席兼行政总裁夏海钧不是独立第三方，此次认购金额为5亿港元，持股0.306%。夏海钧不仅持有中国恒大0.04%的股权，还在恒大物业上市前认购5.5亿港元的股份。
此外，中融国际信托出资3.5亿港元，持股0.219%，而中融国际信托与国内很多开发商均有密切联系。金鑫、毛飞勇及陈奕帆旗下富乔鑫资本（香港）、杨晓帆作为控股股东的Anatole（晨曦投资）均分别认购3.1亿港元，分别持股0.19%。晨曦投资是一家在行业颇为有名的对冲基金公司，杨晓帆本人也备受业内认可。
投资事项交割后，NEW GAINS GROUP LIMITED将进行重组。待重组完成后，恒大持有该公司股权比例将降为71.76%，该公司将持有房车宝全部股权。
公告显示，从房车宝成立日期（2020年2月28日）至2020年底期间，NEW GAINS GROUP LIMITED的经审核税前利润及税后利润分别为1.47亿元、1.03亿元。截至2020年底，该公司总资产及净资产分别为47.41亿元、31.06亿元。
恒大称，此次引入战投将极大充实增强集团资金实力，助力房车宝进一步快速发展。
学习贝壳，赴美上市
值得注意的是，此次房车宝引入战投，也加入了上市“对du”条款。根据条款，如果在12个月内房车宝未完成上市，则投资方有权利要求恒大溢价15%回购股份。
这是一份对du，也是一份决心。
对此，IP Global中国区首席经济学家柏文喜置评道，以房车宝上市为目标进行上市前私募融资，且以郑家纯、夏海钧等为战投进行超百亿级融资，对于尽快优化恒大自身财务结构、提升财务健康及提振市场信心都十分有好处。而且以恒大体量规模，分拆房车宝成功上市是大概率事情，这也是恒大敢于与投资人对du协议原因。
“即使对du失败，按照对du条件，也就是相当于恒大向投资人作了一笔为期超过1年的年化15%的大规模融资而已，对于缓解恒大目前资金压力也是很有帮助的。”柏文喜称。
按照此前恒大人士的说法，恒大房车宝的上市地*美国，这与贝壳的选择一样。
美国纳斯达克证券交易所一向以吸纳众多着名的高科技企业称着，这里汇聚了英特尔、Facebook、谷歌母公司Alphabet Inc.和苹果等巨头，以及新浪、搜狐、网易、百度为代表的中国互联网巨擘。
成立于2020年12月30日的房车宝，以“数字科技、房车合一”为愿景，创新应用大数据、人工智能、云计算、虚拟现实等数字科技，构建房产、汽车线上线下全渠道交易服务平台，目标是打造全球规模*、实力最强的互联网科技服务集团。
而且，“美国证监会对IPO审核要比我国的A股、港股宽松。更重要的，贝壳的模式类似于美国的MLS系统，都是以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在一个共享数据库中。因此，国外投资者能够轻松听懂贝壳的模式，贝壳之类在美国更容易融到资。”一位资本投行人士称。
去年8月13日晚，贝壳在纽交所上市首日，股价高开高走，收盘价为37.44美元/股，当日涨幅达到87.2%，总市值突破420亿美元。贝壳在美股的高估值上市表现，无疑为房车宝提供了重要参照。
据恒大此前披露，房车宝已拥有全民经纪人会员超2100万，职业经纪人约40万，线下门店超4万家，预计今年交易规模超2万亿元。
恒大一直以速度著称。房车宝的目标是要在2023年将估值做到6万亿元，值得期待。
（图片来源网络，版权属于作者）
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