reits怎么读(600502)
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就在五一长假之前，4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。
这通知的每个字你都认识，可连起来你就不一定看得懂啦。这生涩难懂的通知，实则影响深远。
今天我们来聊一聊，REITs到底是个啥？跟我们普通人到底有什么关系？
01REITs到底是个啥
REITs的读音是“瑞次”，听着像瑞幸的兄弟，但靠谱多了。
它的全称是Real Estate Investment Trusts，中文名是房地产投资信托基金。
这次的公募REITs简单来说，就是一群投资者把钱凑到一起，交给一个基金经理，让他去投资不动产项目，然后赚到的钱大家分。
这次的试点呢，采用的是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构。
什么意思呢？举一个例子：
我修了一条高速公路，以后收过路费，但是初期投资太大，花了100个亿。
这时候我就可以把这个公路的所有权+未来的过路费打包做个资产证券化（ABS），然后把这个ABS做成基金，通过公募渠道卖给千千万万个散户。
这样，我就能抽出80个亿来（我自己至少得投20%不能跑）去修别的公路，而基金每年会把我收的高速费的90%作为分红。
所以，所谓的REITs，对我来说就是一种新的融资形式。而对散户来说，是一种新的投资品种。
而且我和散户的利益是一致的，项目运营得好，我们是双赢的。
其实在外国，REITs已经发展的很成熟了。尤其是美国，REITs规模已经超过万亿美元：
截至 2019 年底，全球 REITs 规模超 2 万亿美元，其中约 65%来自美国。
但中国因为体量太大、情况复杂、以稳为主，酝酿了十几年，到今天才算是正式开始公募试点了。咱们是第40个设立REITs 工具的国家/地区。
02REITs会进一步推高房价么？
因为中文名字叫作“房地产投资信托基金”，所以很多人对REITs是有误解的，认为这个东西是用来炒作房地产的工具，开发商可以借此大举募资抢地盖楼。
也有很多半懂不懂的大V拿房子举例子，说REITs就是房子一直涨，一个人买不起，大家就集资买房，享受房价上涨的收益。
好好的政策被解读成了组团炒房。
其实，REITs和炒房，半毛钱关系都没有。
仔细看一下这次的试点方案就知道，本次公募REITs优先支持的项目主要是新老基建。
通知提出，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
此外，通知还鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
这些跟炒房八竿子打不着：
你可能会想，现在的试点没有，不代表以后成熟了不会有房地产类的REITs啊？
这么想，是因为你不了解国际通行的REITs底层资产。
REITs几乎不投资开发类物业，而是投资已经能产生稳定现金流和固定收益的成熟不动产项目，比如酒店、办公、商业、基础设施等，与传统的居民住宅严格隔离。
想想我前面高速公路的例子，一定得有收过路费这种稳定现金流，才能发得出REITs产品来。
而且别忘了，和很多一毛不拔的上市公司不同，REITs90%的利润都是要拿来分红的。强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。
倒是有一类跟房子相关的REITs，就是底层资产是长租公寓的REITs。但同样，这样的项目也是聚焦于稳定的租金的。
而且，REITs打通了政策性住房（尤其是租赁住房）的退出渠道，这对房价其实反而有一定的抑制作用。
对于这点，肖钢是这么说的：“境外市场经验表明，推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性，不会助推住宅价格非理性上涨。”
所以我说，REITs和炒高房价是不沾边的。
但是我们可以说REITs就跟房价没有一点关系了么？并不是的。这里面有条暗线，非常值得你注意：
“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持*新区、有条件的*经济技术开发区开展试点。”
看明白啥意思了么？
这些被政策优先支持的区域，大多数是经济发展良好的核心区域。也只有在这些区域，才能产生更多靠谱的、有稳定现金流的仓储、环保、酒店、购物中心项目。
要致富先修路，基建对经济的带动作用有目共睹。而这次REITs的推出，又会进一步扩大这些区域的发展优势。
这些区域发展好了，会对其他地区形成比较明显的虹吸效应，人才和资源都会进一步汇集到大城市圈。
在这种情况下，你猜哪个地方的房价会更有优势？
强者恒强，龙头会穿越，这跟炒股票是一样一样的道理。
所以，REITs的推出跟组团炒房没任何关系。但它对于城市竞争力来说，是一种助推，会进一步扩大核心城市的优势。
这才是REITs对房价的真正影响。看明白以后，买房可千万不要选错了城市。
03REITs有投资价值么？
之前中国的REITs一直是私募性质的，被称作类REITs，普通人是没法参与的。
这次的指引提出，公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格，参与基础设施基金份额认购。
这意味着，个人终于可以直接投资公募REITs了！
相对私募，公募具备募集规模大、没有投资人数量上限、流动性好等优势，同时也丰富了投资者的投资品种和渠道。
它给个人投资者提供了一个机会，可以用很小的资金，参与优质大宗物业（如租赁公寓楼、商场、物流设施等）的投资，且这些物业都是由专业机构管理运营维护。
而且REITs还能定期分红。这对于那些投资后在生活上还有现金需求的投资者来说尤其适合。
当然，这个投资REITs的机会是不是个好机会，就得先看看收益和风险。
从资产配置的角度，REITs相比于其他大类资产（现金、股票、债券、外汇、金融衍生品、大宗商品等），具有固定性、耐久性、独特性、长期稀缺性的特点。
众所周知，股票是大类资产中长期收益率*的品类之一。而从美国的长期经验来看，RIETs，尤其是权益类的RIETs，收益是要比股票还高的，超过了标普500、纳斯达克指数以及道琼斯工业指数：
而波动性相对是不算高的（图中蓝色柱），低于私募和部分股票：
从风险收益比来看，20年间公募REITs夏普比率为0.44，仅低于波动率很低的两类固收产品（美国广义债券、长期限债券），优于股票、其他固定收益产品、对冲基金等。
所以，根据老美几十年来的经验，REITs确实是个不错的投资品种，不光个人投资者喜欢，很多机构也把它作为资产配置的重要组成。
回到中国的REITs。这个投资品种，肯定是会有不错的投资价值的。
但是这次中行原油宝的事件也提醒我们，咱们的金融创新，从制度设计到从业者再到投资者，真的还差点意思。
在REITs基金上，我们在运营团队、金融设计、制度配套上，也确实还有不短的路需要小步快跑，逐步提升。
路漫漫其修远兮，中国REITs这个万亿级的市场，肯定是有风险的，但也必然有很多的投资机会蕴含其中。如果试点成熟了，你一定要做好分一杯羹的准备。
安徽建工(600502.SH)公告，近日，公司(牵头人)及中国汽车工业工程有限公司联合体中标枞阳经开区新能源汽车零部件产业园基础设施建设项目EPC总承包项目，中标价23.61亿元(根据中标费率测算)，工期1095日历天。此外，公司(牵头人)及公司控股子公司安徽省路港工程有限责任公司联合体中标黄山市黟县G530焦村至东亭公路改建工程黟县县城至叶村段PPP项目，中标价：总投资额约9.72亿元，合作期限15年，其中建设期3年，运营期12年。
就在五一长假之前，4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。
这通知的每个字你都认识，可连起来你就不一定看得懂啦。这生涩难懂的通知，实则影响深远。
今天我们来聊一聊，REITs到底是个啥？跟我们普通人到底有什么关系？
01REITs到底是个啥
REITs的读音是“瑞次”，听着像瑞幸的兄弟，但靠谱多了。
它的全称是Real Estate Investment Trusts，中文名是房地产投资信托基金。
这次的公募REITs简单来说，就是一群投资者把钱凑到一起，交给一个基金经理，让他去投资不动产项目，然后赚到的钱大家分。
这次的试点呢，采用的是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构。
什么意思呢？举一个例子：
我修了一条高速公路，以后收过路费，但是初期投资太大，花了100个亿。
这时候我就可以把这个公路的所有权+未来的过路费打包做个资产证券化（ABS），然后把这个ABS做成基金，通过公募渠道卖给千千万万个散户。
这样，我就能抽出80个亿来（我自己至少得投20%不能跑）去修别的公路，而基金每年会把我收的高速费的90%作为分红。
所以，所谓的REITs，对我来说就是一种新的融资形式。而对散户来说，是一种新的投资品种。
而且我和散户的利益是一致的，项目运营得好，我们是双赢的。
其实在外国，REITs已经发展的很成熟了。尤其是美国，REITs规模已经超过万亿美元：
截至 2019 年底，全球 REITs 规模超 2 万亿美元，其中约 65%来自美国。
但中国因为体量太大、情况复杂、以稳为主，酝酿了十几年，到今天才算是正式开始公募试点了。咱们是第40个设立REITs 工具的国家/地区。
02REITs会进一步推高房价么？
因为中文名字叫作“房地产投资信托基金”，所以很多人对REITs是有误解的，认为这个东西是用来炒作房地产的工具，开发商可以借此大举募资抢地盖楼。
也有很多半懂不懂的大V拿房子举例子，说REITs就是房子一直涨，一个人买不起，大家就集资买房，享受房价上涨的收益。
好好的政策被解读成了组团炒房。
其实，REITs和炒房，半毛钱关系都没有。
仔细看一下这次的试点方案就知道，本次公募REITs优先支持的项目主要是新老基建。
通知提出，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
此外，通知还鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
这些跟炒房八竿子打不着：
你可能会想，现在的试点没有，不代表以后成熟了不会有房地产类的REITs啊？
这么想，是因为你不了解国际通行的REITs底层资产。
REITs几乎不投资开发类物业，而是投资已经能产生稳定现金流和固定收益的成熟不动产项目，比如酒店、办公、商业、基础设施等，与传统的居民住宅严格隔离。
想想我前面高速公路的例子，一定得有收过路费这种稳定现金流，才能发得出REITs产品来。
而且别忘了，和很多一毛不拔的上市公司不同，REITs90%的利润都是要拿来分红的。强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。
倒是有一类跟房子相关的REITs，就是底层资产是长租公寓的REITs。但同样，这样的项目也是聚焦于稳定的租金的。
而且，REITs打通了政策性住房（尤其是租赁住房）的退出渠道，这对房价其实反而有一定的抑制作用。
对于这点，肖钢是这么说的：“境外市场经验表明，推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性，不会助推住宅价格非理性上涨。”
所以我说，REITs和炒高房价是不沾边的。
但是我们可以说REITs就跟房价没有一点关系了么？并不是的。这里面有条暗线，非常值得你注意：
“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持*新区、有条件的*经济技术开发区开展试点。”
看明白啥意思了么？
这些被政策优先支持的区域，大多数是经济发展良好的核心区域。也只有在这些区域，才能产生更多靠谱的、有稳定现金流的仓储、环保、酒店、购物中心项目。
要致富先修路，基建对经济的带动作用有目共睹。而这次REITs的推出，又会进一步扩大这些区域的发展优势。
这些区域发展好了，会对其他地区形成比较明显的虹吸效应，人才和资源都会进一步汇集到大城市圈。
在这种情况下，你猜哪个地方的房价会更有优势？
强者恒强，龙头会穿越，这跟炒股票是一样一样的道理。
所以，REITs的推出跟组团炒房没任何关系。但它对于城市竞争力来说，是一种助推，会进一步扩大核心城市的优势。
这才是REITs对房价的真正影响。看明白以后，买房可千万不要选错了城市。
03REITs有投资价值么？
之前中国的REITs一直是私募性质的，被称作类REITs，普通人是没法参与的。
这次的指引提出，公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格，参与基础设施基金份额认购。
这意味着，个人终于可以直接投资公募REITs了！
相对私募，公募具备募集规模大、没有投资人数量上限、流动性好等优势，同时也丰富了投资者的投资品种和渠道。
它给个人投资者提供了一个机会，可以用很小的资金，参与优质大宗物业（如租赁公寓楼、商场、物流设施等）的投资，且这些物业都是由专业机构管理运营维护。
而且REITs还能定期分红。这对于那些投资后在生活上还有现金需求的投资者来说尤其适合。
当然，这个投资REITs的机会是不是个好机会，就得先看看收益和风险。
从资产配置的角度，REITs相比于其他大类资产（现金、股票、债券、外汇、金融衍生品、大宗商品等），具有固定性、耐久性、独特性、长期稀缺性的特点。
众所周知，股票是大类资产中长期收益率*的品类之一。而从美国的长期经验来看，RIETs，尤其是权益类的RIETs，收益是要比股票还高的，超过了标普500、纳斯达克指数以及道琼斯工业指数：
而波动性相对是不算高的（图中蓝色柱），低于私募和部分股票：
从风险收益比来看，20年间公募REITs夏普比率为0.44，仅低于波动率很低的两类固收产品（美国广义债券、长期限债券），优于股票、其他固定收益产品、对冲基金等。
所以，根据老美几十年来的经验，REITs确实是个不错的投资品种，不光个人投资者喜欢，很多机构也把它作为资产配置的重要组成。
回到中国的REITs。这个投资品种，肯定是会有不错的投资价值的。
但是这次中行原油宝的事件也提醒我们，咱们的金融创新，从制度设计到从业者再到投资者，真的还差点意思。
在REITs基金上，我们在运营团队、金融设计、制度配套上，也确实还有不短的路需要小步快跑，逐步提升。
路漫漫其修远兮，中国REITs这个万亿级的市场，肯定是有风险的，但也必然有很多的投资机会蕴含其中。如果试点成熟了，你一定要做好分一杯羹的准备。
（***财经《正点财经》）今天，除了大家熟悉的股票债券之外，一种全新的资产证券化投资产品公募REITs，*对公众投资者发售。
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△***财经《正点财经》栏目视频
首批发售的公募REITs产品包括首钢绿能、首创水务、广州广河、浙江杭徽等共计9只，认购价格在2.3元每份至13.38元每份之间，合计募集金额为314.03亿元，9只REITs预计的分红收益率在4%至12%左右不等。
投资者可以像平时购买公募基金一样的方式来认购公募REITs产品。
平安证券北京营业部 陈彦：针对首批公募REITs（不动产投资信托基金），投资者可以通过证券公司进行场内认购，也可以通过基金公司直销渠道、银行等其他代销机构渠道进行场外认购。
参与公募REITs认购的共有三种投资者，分别为战略投资者、网下投资者和公众投资者。值得注意的是，首批公募REITs呈现出商业银行、保险机构、券商资管等机构踊跃认购的场景，9只产品均实现了超比例认购，平均有效认购倍数近8倍。其中“蛇口产园”“首钢绿能”有效认购倍数分别达15.31倍和11.13倍。
REITs是什么？
△***财经《正点财经》栏目视频
所谓REITs是不动产投资信托基金的英文缩写。基础设施公募基金 REITs，是指以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，向投资者发行的有价证券，是投资不动产的较低门槛工具，投资目标为长期收益和稳定分红。
普通投资者参与REITs，需首先签署风险揭示书，并在券商交易软件中，选择“开通基础设施基金”业务模块，即可用证券账户认购基金份额参与交易，也可用场外基金账户认购。
基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。
王超：公募REITs买不买？认清产品是前提
△***财经《正点财经》栏目视频
公募REITs买不买？对于投资者，财经评论员王超建议，认清产品是前提。
公募REITS本质是基金。基金就是个包子，股票基金是股票馅儿包子，债券基金是债券馅儿包子，这次*的9只公募REITs产品，就是把产业园区、高速公路、仓储物流等基础设施，切成馅儿，包成包子。
您如果买了一份公募REITs基金，就相当于买了这些基础设施很小的一部分，将来这些基础设施产生稳定的利润回报，比如高速公路每年收的过路费，您也可以按照比例分得一杯羹。
具体能分多少呢？根据相关文件：项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。分配次数每年不少于1次，最重要的，要把年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。
从目前9只公募REITs的募集材料来看，根据机构预测，首批9只公募REITS的年现金分红率在4%-12%之间。
如果买了REITs，中途想退出怎么办？
因为REITs是封闭式基金，中途不能申购或赎回，要想提前退出，只能通过二级市场进行交易转让，当然也会有相应的折溢价风险。
而说到对风险的认知，这应该是摆在每个投资者投资行为之前的第一门课程。投资REITs，除了要注意基金价格波动的风险之外，REITs的分红率很大程度依赖于基础设施项目的运营情况，如果因突发原因导致运营不善，收益率会下降。
尽管如此，公募REITs作为一种与股债波动相关性较小，现金回报较为稳定的投资品来说，仍是大类资产配置的一项良好的资产补充。尤其对于以往持有银行理财、债券基金以及高派息个股的低风险偏好投资者而言，REITs会更适合你们。
还是那句话，适合你的产品才是好产品。适不适合？先要进行充分了解。
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（编辑 龚新语）
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