万科养老(兰州华联电影城)
万科养老(兰州华联电影城)
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中新网杭州4月4日电(张斌 黄林凤)目前，中国进入老龄化社会，老龄化趋势愈加明显。就杭州为例，数据显示，截至2017年底，杭州市60岁及以上老年人口167.18万人，占总人口的22.16%，同比增长5.06%。在此背景下，如何为老年人提供优质的养老解决方案，成为全社会关注的重点问题。
客户看房
“距离，是养老的温情所在。在随园•海上明月，让亲人在身边、让繁华在身边、让健康在身边、让快乐在身边——让美好在您身边。”近日，在杭州随园•海上明月生活示范区开放之际，负责人王丽娜解读了万科随园养老社区的养老模式。
事实上，早在2009年，万科就开始涉足养老领域，从其第一个养老项目——随园嘉树•良渚立项起，万科随园在养老领域已耕耘9个年头，致力以养老服务能力为核心构建中国养老社区，为老龄人口提供养老服务。
如今，万科随园嘉树实现满租运营，并一直处于排队候租状态。万科随园也成为中国养老社区的里程碑式品牌，构建着中国养老社区“新图景”。
一体化运营：打造“一站式”养老服务社区
2009年，万科在杭州良渚文化村核心区种下了一颗养老的种子——随园嘉树，堪称“当代中国高端养老里程碑式的作品”。随园嘉树是万科在杭的首个养老公寓项目，也是万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，打响了万科旗下居家养老品牌——“随园之家”。
随后，随园在城际之间的复制不断铺开，以浙江为例，随园立足于杭州、宁波两大重镇，向南京、苏州等长三角重点城市拓展。
而万科随园全新的养护机构系列——随园智汇坊，也在宁波鼓楼街道、东钱湖镇落地开花，成为社区嵌入式养老的又一个范本；杭州的随园智汇坊•杭钢南苑、随园智汇坊•府苑新村、随园智汇坊•山水苑等项目也将陆续开业。
如今，随园正致力于成为扎根长三角的“一站式长者生活家”。将交通、商业、医院等都囊括进随园构建的养老服务社区的版图中，进行一体化运营。
杭州的双线轨道(2号线和在建的5号线)、三大商业中心(宝龙、万科生活、LES城市生活三大广场)、五大综合医院(浙二医院、滨江院区、武警医院、萧山区中医院、萧山医院、萧山第一人民医院)，加上随园嘉树长者公寓和护理院医疗机构，已形成一体化运营的“一站式”养老服务社区。
客户体验
细节处倾心，构筑“复合式”美好生活样板
除了构建“一站式”养老服务社区，万科随园的“复合式”美好生活样板也孕育而生。在随园•海上明月生活示范区开放现场，王丽娜介绍道，随园•海上明月将是随园养老9年来总结的产品与服务主张落地的首个旗舰项目。
“随园•海上明月将以长者为核心，构建全新的符合长者传统养老观念与现代化居住标准的美好生活方式。”王丽娜说，社区内每一平米的生活场景都是结合长者传统养老观念与现代化居住双重标准进行设计和建造。
在随园工作人员看来，适老化硬件设计与现代化的居住标准的“复合式”结合，使得社区内的每一个细节都以最贴合长者生活习惯的方式精心呈现，赋予长者与室内环境完美契合的同时，更为长者营造家的温馨与归属感。
一进门，无论是无障碍通道，大尺度的转换空间，智能感应灯、烟感报警、橱柜拉篮，还是错落的紧急按钮等，都经过设计师反复推敲琢磨，以未来长者的使用场景为前置考量而研发。
除了看得见的地方，随园嘉树•海上明月在许多看不见的地方也下了大力气。例如，考虑到项目地处城市地带，室内还特别安装了除霾新风系统，以保证长者们在城市也可以呼吸到新鲜干净的空气。
值得一提的是，随园•海上明月组团中的医疗配套随园护理院还引入了澳大利亚权威服务标准，为长者提供成熟专业的医养服务，结合现代化服务和传统养老理念上为长者的社区生活全方位保驾护航。
*式服务，营造“人本化”随园社区理念
在“随园•海上明月”美好生活样板开放的当天，随园现场举行了美好生活品鉴会，随园食坊大厨亲手制作了樱花酥、樱花蜜、绿豆糕及缤纷小点，近千位长者兴致勃勃地体验了一把随园的美好生活。
据介绍，生活品鉴会的食材都是根据随园食坊“应时饮食，因人定制”的理念精心制作而成，由随园食坊的营养师从现代老年膳食营养标准出发，结合中医专家团二十四节气养生精粹，以每个节气四种应季养生食材，为长者精心搭配节气滋补膳食与点心，针对部分慢病长者还能定制专属康复套餐。
除美食外，随园还协助长者们组建兴趣社团，推选长者自我管理。随园服务负责人介绍说，这不仅能使长者交到志同道合的新朋友，更能分享自己的所学所思，从而不断延续个人价值，实现自我更新、自我实现的人生境界。
“随园不仅要为长者提供更专业、*的养老服务，还要努力成为城市美好生活的创造者和建设者，成为中国长者美好生活的场景师。”王丽娜说，“以人为本”的社区服务理念将让每一位长者都能享受到*服务。
据了解，未来随园将继续立足长三角区域，以养老服务能力为核心，结合传统养老理念和现代化技术为更多的中国长者创造随园式美好生活“新图景”。(完)
从上个世纪90年代开始，商业综合体开始在北京、上海、广州等国内一线城市逐步兴起。 2010年后，在全国各大城市呈现快速发展的态势，商业综合体逐渐成为“城市名片”和“城市地标”。自2004年北京华联兰州东方红购物中心建成和运营之后，兰州先后有万达广场，兰州中心，名城星尚购物中心，西固金城中心，东瓯世贸广场，东立奥特莱斯，砂之船（兰州）奥特莱斯，鼎泰中汇广场等商业综合体建成并开始营业。
今天小编就为大家盘点一下2020年兰州市目前在建和规划中的商业综合体项目。
1.兰州老街
兰州老街”位于兰州市金融的商务中心和旅游休闲商务中心——七里河区马滩片区，毗邻中国西北地区*的交通枢纽中心——兰州西客站，项目占202亩，地上建筑面积16万平方米，总投资28亿元。“
目前，兰州老街各项施工、招商工作正在加速推进，进展正常。预计今年8月可实现街区核心区域开街。
2.万达茂
万达茂商业综合楼项目，位于七里河区崔家大滩片区，是兰州万达茂投资有限公司建设万达城中的商业项目。
（万达茂商业综合楼项目效果图）
项目建筑面积为320000㎡，建筑层数为地上3局4、2、1F，地下1F。万达茂商业综合楼项目北侧为深安大道，靠近奥体中心站C口、奥体中心站D口，东侧为南滨河西路。规划有海洋乐园（2F/1D）、商业步行街（3F/1D）、冰雪乐园（2F/1D）、水乐园（室外区）、水乐园（室内区2F/1D）、体育乐园（1F/1D）、商业步行街（4F/1D）。目前该项目正在火速建设中。
3.鸿运·金茂万象城
鸿运·金茂”携手华润万象城新闻发布会于2019年9月在兰举行，标志着万象城正式进驻兰州。“鸿运·金茂”项目位于兰州政治、经济、文化中心－－东方红广场，是集高端办公、商业贸易、高效物流、金融中心、休闲娱乐、文化产业、体验中心等为一体的大型多功能的城市综合体。
万象城（MIXC），是华润集团旗下高品质购物中心，被誉为中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，在它存在的每个城市里，又被称为这座城市的超市名片。
4.中海环宇城
兰州中海环宇城是中海地产斥资20多亿开发建设的，占地156亩，其中商业部分总建筑面积约22万㎡，涵盖一站式购物中心、主题情景步行街、写字楼及公寓等多种物业。项目坐落于安宁区，周边高端改善居住楼盘林立，甘肃省数十所高等院校环伺，紧邻甘肃*妇幼综合医院、北京八中初高中部、北京实验二小等稀缺医疗教育资源；门前即为兰州市*城市BRT快速干线站点中海广场站，连通整个安宁核心区域，直达高铁西站。
兰州中海环宇城目前签约的项目有肯德基、必胜客、潮牛匠、麦当劳、名创优品（黑金店）、哈尼鹿、丽枫酒店、永辉超市等。目前项目正在建设中。
4.兰州·环球港
2019年6月28日，兰州·环球港项目正式落地兰石·豪布斯卡三期，兰州·环球港是月星集团斥百亿巨资打造的集“商业、旅游、文化”三大中心功能于一体的大型城市商业综合体。
该项目是2019年兰洽会上签约的省市重点招商引资项目，项目总用地面积182.2亩，总建筑面积近100万㎡，包括12万㎡大型购物中心，34万㎡5A级办公和豪华酒店、4万㎡风情商业街、10万㎡高端公寓等全业态产品，其中，2栋350米超高层对称布局在城市中轴线上，结合跨街摩天轮、环形天桥与兰州西站有机布局。项目已于2020年3月15日正式动工。
5.东湖广场
兰州东湖广场项目，是由甘肃华利实业集团下属子公司兰州欣和置业有限公司投资开发建设的大型城市综合体。项目集多业态特色商业、5A甲级写字楼、五星级酒店、大型综超、现代化泊车为一体,是兰州、乃至甘肃省内难得的高规格商业旗舰。
项目地处原“东湖宾馆”旧址，坐拥城关区黄金地段“城东核心商圈”，依托东部片区超大客流，南河道景观区，地铁一丶二号线及三面临街便利交通，备受关注。东湖广场预计下半年将投入运营。
6.华润二十四城
2019年11月22日，兰州自然资源局官网发布了兰州雁滩华润二十四城A地块总平面图公示，历经多年的雁滩华润二十四城正式落地开建。
华润二十四城是一个集商务中心、总部基地、国际社区、智慧新城、公共配套等为一体的城市综合体，项目位于兰州城关东岗柳忠高速公路东西两侧，东北以黄河为界，南至南河道，占地面积约800亩。目前项目一期正在火热建设中，预计明年年初封顶。
7.杉杉奥特莱斯
杉杉奥特莱斯购物广场项目落子兰州城关区青白石街道，项目总用地面积14万平方米，总投资15亿元。毗邻市中心，交通便捷，这又是一个兰州商业典范之作。兰州国芳杉杉奥特莱斯项目是2017年6月由兰州市招商引资，2017年12月兰州市城关区人民政府与杉杉集团签订了投资协议，并将该项目列入2019年兰洽会重点招商引资项目，得到了省市区各级领导的高度重视和大力帮助！
与兰州杉杉奥特莱斯购物广场项目相距2.5公里的碧桂园一期金城云鼎项目，位于兰州碧桂园桥头堡位置，与雁滩隔河相望。这两个项目的建成有望改善青白石的商业环境。兰州杉杉奥特莱斯购物广场项目预计今夏隆重开业。
8.陆港金融产业中心项目
2020年2月20日绿地与兰州政府签约陆港金融产业中心项目，总投资额约360亿元，陆港金融产业中心项目位于兰州西固区范广坪区域，可开发建设用地约208.2万平方米（含企业公园用地），总建筑面积约400万平方米。项目开发业态包括国际贸易港、AI智能园区、特色风情商业街、康养医疗产业、星级酒店、总部办公、品质住宅、生态公园等。
陆港金融产业中心项目预计于2020年7月全面开工，建成后将助推兰州市产业升级转型、经济发展提质增效、城市品质全面提升。
9.龙湖金城光年项目
2020年2月20日龙湖集团与兰州市政府签约金城光年项目，该项目同样位于西固区，计划投资百亿打造商业地产项目。
资料显示，龙湖金城光年项目位于西固区陈官营区域，拟打造以交通枢纽为核心的新丝路主题城市商业新中心项目，集购物、出行、居住及城市客厅为一体的一站式购物新中心、城市新地标，涵盖龙湖天街商业综合体、酒店、商业街区、学校、生活社区等。
近几年兰州市规划的商业项目数量，相比较之前有着明显的增长。这些项目建成之后，如果能够将文化和旅游融合进来，一定会让金城呈现快速发展的态势。
文 | 刘一诺
编 | 黄志磊
随着中国人口老龄化加速，象征着夕阳红的养老产业摇身一变，成了前景可观的朝阳行业。
《中国养老产业白皮书》数据显示，2020年我国养老地产市场规模为7.7万亿元，2030年将达到22.3万亿元，2050年将达到48.52万亿元。
市场前景广阔，2016年后，开发商们将目光投向养老地产，推出了护理医院、照护中心、日间居家养老等延伸性服务，养老配套逐渐成为地产项目吸引中高端客户的重要增值服务之一。
当地产商都在以“大健康”为名跑马圈地时，万科选择以“养老服务”为探索方向，弱化“养老地产”的开发销售模式。
在2018年7月，万科董事会主席郁亮曾表示，“现在老百姓需要的是养老服务，而不是养老地产，换个方式卖房子，这是不合适的，很多人邀请我们去做‘养老地产’我们都拒绝了，因为我们觉得首先是养老服务。”
以“服务”为出发点，万科开始了对养老业务的探索。
看中未来市场，探索商业模式
早在2006年，万科就放出要进军养老产业的消息。
万科看好“三高”城市的养老产业发展，这些城市具备老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高等特点，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都是万科的布局重点。
直到2010年12月，万科才宣布首个养老地产项目将以配建形式在北京市房山区推出，从此正式进入老龄化住宅开发运营领域。
对于如此长的时间间隔，时任万科集团副总裁及北京万科总经理毛大庆曾表示，中国养老地产的概念还很笼统，万科研究了三四年后发现其实并不那么简单。
“实际上万科集团并不具备养老地产的开发运营经验，所以进军养老地产仅仅是一种尝试，盈利与否不重要，重要的是要形成一种成熟的商业模式。”毛大庆说。
万科看中的是养老产业未来的万亿市场。毛大庆透露，2010年万科管理层就意识到，10年以后，万科如果还领先市场，一定不是靠今天工业化大批量规模生产的模式。养老地产的战略地位，将不亚于工业化住宅的地位。
前路明朗并不意味着路途坦荡。
2013年，董事会主席郁亮坦陈，对养老业务怎么发展这件事，万科还没有看到一个很清晰的商业模式。“公益的养老很清楚，但大多数人不可能通过公益走到慈善养老范围里去。我们现在还在花功夫做研究。”
多条产品线，构筑产业生态
针对目标消费群体，万科在全国的各个分公司都推出了相应的养老服务产品，在产品线设置上大同小异。
据业内人士介绍，万科的养老业务由布局多个城市的养老专业团队根据当地情况运营。
北京万科已探索出三大类产品系，分别是属于城市养老机构（机构型）的怡园；属于综合养老社区（持续照料型退休社区）的随园；属于社区养老中心（嵌入型）的嘉园。
杭州万科则围绕“随园”品牌，推出了居家养老社区随园嘉树、随园护理院、随园智慧坊和随园之家。
作为养老服务生态链的共同组成部分，四大产品相互依托、打通客群。随园嘉树和随园护理院的客户存在转化和共生的可能，双方在服务上进行补位。随园护理院拥有四大产品线中最专业的医护服务人才，能够为随园嘉树和随园之家提供所需的医疗、康复、护理服务。
随园智慧坊和随园之家地处社区，能够覆盖大量居家养老老人，可以为随园嘉树和随园护理院导入客户，最终实现四大产品线长者客群的全面覆盖和服务生态循环，满足不同年龄长者的养老需求。
值得注意的是，养老社区随园嘉树在2013年推出时以产权销售为主，首批养老住房一售而空，万科总裁郁亮却认为，这并不意味着万科在养老地产领域的成功。
“我们本来是作为一个试点，市场反应还不错，但是有一点出乎意料，买的都不是老人，都是为自己10年后养老准备的。房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。”在郁亮看来，这样的试点难以助推万科养老业务的发展。
为了降低门槛让更多老人入住，万科将销售模式全部改为长租模式。
万科随园嘉树项目前负责人周竟曾介绍，入住养老社区的老人需要一次性缴纳15年的租金，如果15年后老人还健在，后面将不再收取租金。
周竟计算，15年的租金大概为房价的六成左右，客群年龄很快提升到75岁上下，主要的客户是以文教卫体系内的公务员和老师为主的高知人群，有实际的养老需求。一系列举措成功推动了养老社区的运营。
亿欧从杭州万科随园项目工作人员处了解到，目前，随园嘉树良渚社区已基本住满，只有零星房源，若想入住需要排队，2019年5月开盘的随园嘉树海月社区，入住率也达到了50%。
除了在服务和配套上满足客群养老需求外，北京万科还推出了“幸福银行”。“幸福银行”根据老人参与康复运动、社团、社交活动的情况，给予相应奖励金并存储，通过支取奖励金可以换取对等的福利内容，帮助老人调整到积极养老的状态。
三次迭代，多种模式并行发展
2016年，接任毛大庆的时任万科副总裁刘肖曾表示，从正式进军养老业务至今，万科的产品模式已经有过三次迭代。
2010年，万科开始了养老业务的1.0版本尝试，具体做法为寻找环境优美的社区，做适老项目。
2012年至2014年，万科又进行了2.0版的养老业务尝试，在北京、青岛、杭州、成都、三亚等多个地方以“重资产”的形式持有养老项目，并寻求和周边机构进行联合。
在此基础上，刘肖希望能开创万科养老3.0时代，通过整合保险公司、医院等资源，在养老保险、医养结合等方面有所突破。按照他的设想，万科的养老业务将通过“轻资产”模式进行下一轮的扩张。
“轻资产”养老业务的输出，需要依赖合作伙伴提供的地产项目，因此资源丰富的国企成为万科理想的合作对象。2016年8月，北京万科养老服务运营公司以“医养结合”的模式，与北控集团就北京怡园光熙长者公寓项目达成合作。
自2009年以来，万科养老团队一直服务于万科自有项目，光熙长者公寓项目是万科第一个市场化项目，万科负责输出管理和服务标准，北控集团则在城市基础设施建设运营和相关产业发展方面具有诸多优势。
签订合作协议后，双方将北控集团旗下的一家老酒店改造成一所拥有110张床位的养老机构，并配备同等床位规模的二级康复医院。
在与国企合作之外，政企合作型养老项目也是万科尝试的方向。目前，各地针对养老企业的相关配套政策正在不断完善，在税收、土地等方面都会给予养老服务机构相应优惠。
北京万科房山随园养老中心，就是一次政企合作的尝试，是北京市场少有的大规模的政企合作型养老项目，以“公建民营”的方式开发运营。
政企合作模式下，企业可以更加专注输出技术、标准、团队等服务，有助于养老服务的质量和效率，提供性价比更高的养老社区和服务。
养老地产究竟做给谁住？
养老产业这块大蛋糕，想要分走一块的不只有万科一家。
据不完全统计，仅在龙头开发商中，就有恒大、保利、泰禾、绿城、绿地、龙湖等多家房企入局养老地产项目，按照各自不同的战略定位，确立了自己的产品类型。
养老地产既有市场需求，又有政策利好，如果开发商仅将“养老”作为包装项目的概念，不去打造养老社区所需要的生活环境，很容易流于形式，不能真正服务到老年群体。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，很多项目挂着养老地产的名义，其实做的还是住宅销售的概念。部分养老地产的项目，硬件上可能也有类似养老设施的配套，但其实难以形成较大的社区氛围。
对于此类物业的销售，没有限制住房认购的人员，导致部分项目认购者是“炒房客”，而不是老年群体。另外，很多项目交付的是毛坯房，从老年人的入住习惯看，若还要考虑到装修，并不能满足养老地产所要具备的舒适便捷的特点。
“很多项目的营销人员也会调整营销策略，最终直接和普通住宅项目的营销口径都是一致的。这样就使得此类养老地产项目不伦不类，也偏离了养老地产的开发和经营政策。”严跃进向亿欧表示。
在实践中，万科通过社区嵌入中心、城市全托中心、持续照顾社区等产品类型，适配不同的养老需求，提高服务专业度和精细度，逐步提升养老人群的入住率。对于一些仍以毛坯房交付为主要盈利模式的开发商而言，如果真的想要探索养老业务的经营模式，万科的经验值得借鉴。
是以养老为噱头，不去完善必要的配套，还是以养老需求为起点提供服务，不一样的出发点，所做产品的水准高下立判。
2019年，刘肖表示，万科旗下的养老业务有如下特点，“其一，万科做养老业务遵循邻里式养老，维系老人日常的生活方式；其二，万科在产品方面强调为全生命周期的客户提供服务，必然会进入养老业务，它是一个战略性协同的业务；其三，万科的生态开放性能够吸引更多的合作伙伴，共同把养老业务做好。”
正如刘肖所说，万科在养老道路上虽然走得很慢，却会走得很远。
参考资料：
1、《万科郁亮：后续经营模式待考 望今年正式推出养老地产项目》2012年4月9日 观点地产网
2、《从万科随园嘉树看中国养老运作模式》2016年4月7日 周竟
3、《万科养老再探索:变身轻资产后的规模化尝试 》2016年8月30日
4、《万科随园丨7年实践，构建全国首个养老产业生态圈》2016年12月9日 万科杭州
5、《郁亮：万科做“养老服务”而不是“养老地产”》2018年6月29日 中国证券网
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一、企业简介
万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。万科业务聚焦全国经济*活力的三大经济圈及中西部重点城市，主营业务包括房地产开发、万物云、租赁住宅、海外、酒店度假、教育、食品、物流仓储、商业开发运营、养老等多个板块。据2021年万科财报显示，万科总资产超过1.94万亿元人民币，在全国商品房市场的份额约3.5%，销售金额在武汉、成都、南京、郑州等20个城市位列第一。从2016年至2021年，万科在《财富》“世界500强”榜单排名从第356位跃升至第160位。
万科于2009年开始探索养老业务，陆续采用重资产自建社区和轻资产提供养老服务两种运营模式，以及租赁和租售结合的两种盈利模式，形成持续照护社区、城市全托中心、社区嵌入中心三大产品体系。截至目前，万科万科集团重点布局“老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高”的“三高”城市，已在北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、青岛、成都、济南、合肥等65个主要城市开业百余个养老项目。
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二、发展历程
（一）2009-2012年，万科养老1.0阶段，随园嘉树面世，万科开启“摸着石头过河”的养老探索
万科养老的1.0阶段始于杭州万科随园嘉树项目。2009年，随园嘉树项目立项，标志着万科正式涉足养老业务。2010年，随园嘉树所在的小镇——良渚文化村迎来浙江大学医学院附属第一医院良渚门诊部、美食街、学校等开业，整个小镇的生活基础基本奠定，住宅入住率、来访人气也从2010年开始急剧提升，也正是这一年，杭州万科时任总经理周俊庭开始明确养老业务。
2011年3月，万科组建养老团队，赴日考察并确定随园嘉树首家设计单位——设计过日本Suncity老年公寓的“浅井谦团队”。2011年10月，万科与在居家医养结合服务、长期照护等领域有着丰厚经验的台湾耕梓医院签约合作。同年，万科独立养老公司开始组建，原研究小组成员并入养老管理部（后升级为养老事业部），这些成员基本来源于万科地产开发和酒店管理团队，虽然缺乏养老项目的实践经验，但通过对市场、客户及合作资源的深入接触和思考，开始了“摸着石头过河”的探索。
进入2012年，基于市场调研和再次日本考察，并凭借在住宅产品性能上的积累，万科研发了随园第一代养老样板房。2012年11月，多次调整后的样板房*在第九届世界华人地区长期照护大会开放，万科内部研发的40余项适老性能设计、与合作方共同研发的养老智能化报警系统和健康量测系统提供现场实地体验，吸引了众多业界大佬及万科集团高管到场参观。
（二）2013-2016年，万科养老2.0阶段，各城市公司“百花争艳”，建立多个养老品牌
2013年5月，万科随园嘉树*开盘销售，万科养老2.0版本启动，这时候的万科倾向于重资产养老项目，在北京、上海、杭州等多个城市落地项目。由于发展早期万科涉足养老业务主要是各城市公司的自发行为，缺乏集团层面的统筹，直接导致了在2016年以前万科养老业务出现了产品线品牌管理相对紊乱的情况。
举例而言，同为万科旗下的社区嵌入式产品，2013年10月北京万科和2013年11月成都万科均采用了“橡树汇”这一品牌，2014年10月上海万科则首创了“智汇坊”，与此同时北京万科和成都万科又相继迭代推出了“幸福家”，2016年1月广州万科选择了此前上海万科使用过的“智汇坊”，2016年11月北京万科推出“嘉园”，2016年12月杭州万科在宁波实现了“随园之家”的落地。在2013-2016年期间，万科旗下先后推出了“橡树汇”、“智汇坊”、“幸福家”、“嘉园”和“随园之家”共5个社区嵌入式养老品牌，这非常不利于万科养老品牌的VI建设和推广工作。
（三）2017年至今，万科养老3.0阶段，三大核心产品线成型，企业发展开启新纪元
2017年开始，养老业务作为万科集团大树级业务重点发展，成为当时万科转型“城市配套服务商”新定位的重要支点之一，标志着养老业务在集团战略地位的提升。与此同时，针对此前缺乏统筹产品线紊乱的情况，万科从集团层面开始整合内部品牌资源，逐渐形成了以随园、怡园和嘉园为核心的三大主力品牌，分别对应CCRC、城市护理型全托中心和社区嵌入式养老中心三大核心产品线。
与此同时，万科养老业务发展出现新的趋势——通过与外部资源合作，进军医养结合的养老新领域，以差异化定位提升其附加值。其中*代表性的案例是上海万科与上海地产、上海中医药大学联合发起成立的上海申养以及北京万科与北京北控共同投资的北京万科—北控光熙医养中心。万科计划在养老保险、医养结合等方面进行探索，在养老的平台上整合资源，共同为老年人提供更好的服务，甚至为养老服务探索出可行的标准。
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三、产品体系
万科集团经过多年的行业深耕，形成持续照护社区、城市全托中心、社区嵌入中心三大产品体系。
（一）持续照护社区：以万科随园系列为代表（CCRC）
1、产品概述
万科随园系列是城市近郊大型养老社区，产品规模为20000-200000㎡，包含养老公寓与专业的医疗设施，客户主要是健康、活力老人。
随园系列定位高端养老社区，借鉴美国CCRC社区模式，盈利模式采取销售+租赁模式，侧重于全生命周期的综合养老服务。目前已在北京、杭州、宁波布局10个医养项目。
2、典型案例：杭州随园嘉树
（1）项目概况
万科随园嘉树是万科首个大型持续照护型养老项目，位于杭州余杭区良渚文化村，距离市中心半小时车程。项目为40年大产权用地，占地面积100亩，建筑面积63853㎡，容积率为1.0，绿地率为35%，建筑密度22.73%，规划615户，住宅产品为75-110㎡养老公寓，2013年首开售价1.4-1.6万/m ，与周边住宅对比溢价3000元/m 。
（2）产品类型
项目包括健康公寓、颐养中心、康复中心、“金十字”休闲区以及公共配套区。其中健康公寓58937㎡，公共配套（不计容）5381㎡，“金十字”养生休闲区4571㎡。17栋5~6层的多层产品中，1栋为需要辅助的老人护理区，共包含120个床位；1栋为康复中心；其余15栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共615套房源。另外，社区还配有地下车库11073㎡，提供230个车位。
（3）项目配套
项目周边配套资源丰富，旅游配套资源包括博物馆、度假酒店等；城市配套相对成熟，能满足居民日常生活需求，包括基本商业配套、娱乐休闲设施、医疗设施及学校等，出行方式以公交及自驾为主。
（4）运营模式
项目采用租售结合的运营模式
（5）运营情况
项目初期采用销售模式，总价高，去化缓慢；项目后期推出长租策略，降低进入门槛后，整体去化加快。项目将销售与长租相结合，在2016年实现盈亏平衡，目前入住率超95%，核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多。
（二）城市全托中心：以万科怡园系列为代表（医养结合）
1、产品概述
万科怡园系列是布局于城市核心区域实行医养结合的高端老年公寓，产品规模为5000-20000㎡，客户主要是高龄、半自理和失能失智老人结合城市周边的优质医疗资源，给老人提供全方位护理，对周边医疗资源、生活配套要求高。
怡园系列定位城市全托中心，地理位置优越。盈利模式为押金+月服务费制，通过押金实现部分资金回笼，通过月费维持日常运转。目前布局在北京、青岛、天津等地。
2、典型案例：北京怡园光熙长者公寓
（1）项目概况
北京怡园光熙长者公寓项目位于北京东三环核心区域，是北控集团与万科企业有限公司联手打造的一家为失能照护型及健康自理长者提供医养结合的照护服务的花园式康复长者公寓。公寓总建筑面17000平方米，占地7054.24㎡。项目周边医疗资源丰富，临近中日友好医院，煤炭总医院，中医药大学门诊部等。该项目是集品牌实力、医疗康复、硬件设施、周边配套、服务品质为一体的综合性医养结合老年公寓。
（2）产品类型
公寓分为南北两栋楼，南楼为长者公寓区域，北楼为二级康复医院。其中怡园·北万光熙长者公寓占地面积1262.4㎡，总建筑面积7446.53㎡（含医务室430㎡、餐饮475㎡），老年公寓共6层，可供老年人居住的房间共计72间，可供使用的床位共计110张。一期先开4-6层，可供使用的房间35间，床位52张。二级康复医院设有130张床位。
（3）项目配套
①健康医疗配套：
内设医务室，定点医保，并取得了医疗机构执业许可证，配有全科医生4个，以及护士6个，提供24小时监护及基础医疗。与煤炭总医院建立了协作关系。周边还有中日友好医院、中医药大学门诊部以及安贞等多家医院。公寓自有的光熙康复医院为二级康复医院，设有130张床位，方便服务本公寓入住老人及周边老人。
②颐养生活配套：
项目设置多功能活动室，书画室、娱乐室、休闲区等，每层都有公共餐厅，一层休闲吧配有阅读区。每年12次大型节日主题活动，每周21项日常活动，包含音乐、书法、太极、健身、棋牌、园艺、剪纸、诗书会、电脑教程、兴趣讲座等，丰富老人精神文化生活。同时，项目设有内部护理培训学校，定期对在职护理员开展培训，提高专业化水平。
（4）运营情况
项目运营模式采用“医养结合，以医带养”的模式。收费模式采取抵押金+月费，押金为 1万元，月费分为房租、护理费和餐饮费 3个部分，收费标准4400 元/月-19800 元/月不等。2016年8月开业，仅用一年多实现满住和运营平衡。
（三）社区嵌入中心：以万科智汇坊为代表（长者照料）
1、产品特点
智汇坊系列是依托社区空置房源，引进专业化的养老服务机构，在不脱离老人熟悉的社会关系和生活环境的前提下，为社区及周边的老人输送专业化、精细化的养老服务。产品规模为800-3000㎡，客户主要是万科社区及周边社区的居家、社区养老老人。
智汇坊系列定位社区居家养老，辐射周边老人，服务模式主要分为日间托付和短期托付两种，收费模式采用支付押金+月服务费，因体量小、投入少可实现快速复制。目前已布局上海、杭州、广州等一二线城市。
2、典型案例：上海万科智汇坊
（1）项目概况
上海万科智汇坊项目位于上海市闵行区万科城市花园，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。项目由小区内万科持有经营的活动中心改建而成，为城市花园老业主及周边老年人以日托和全托的形式提供养老服务，填补原有小区内养老机构的空白。项目建面约1200㎡，改造投入约650万，周边有万科城花新园、朗润园等多个万科项目，超万户居民。
（2）产品类型
整个项目东西分区设计，西区为一层功能配套区，东区为两层养老居住区。东区养老居住区二层为隔层，10间10-15㎡单人间，公共活动空间集中在东区活动区，配有沙发、茶几和电视，比较宽敞；整体以灰色和暖黄色为基调，为老人营造一个温馨、舒适的交流空间。两房共用卫生间（双侧开门），公共功能区仅有活动区和洗物室，布局紧凑。
（3）收费模式
日间拖付和短期托付两种模式；日间托付主要是娱乐+餐饮，短期托付更偏重于护理；4点半学校主要是外教课。
（4）运营情况
智汇坊由万颐物业管理公司独立运营管理，只提供人员和管理，餐饮、保洁等服务外包，轻资产运营模式。以智汇坊为立足点，将在不同社区开设十家“智汇坊”连锁社区嵌入式养老机构，为更多的社区长者提供标准的专业养老服务平台。
日间托付照料：入住情况一般，基本以1-2天的客户为主。
短期托付照料：入住超60%，4人间入住率*；80%客户入住时间在1个月之内；2-3个月左右的客户一般因家庭装修、轮流赡养、病理康复等原因而入住。
4点半学校：目前报名率超50%。
（5）客户特点
客户基本为80岁以上半失能、失能老人，80%来自万科小区，外地客户均系在万科小区有亲人。
TITLE、
四、行业借鉴
（一）养老作为新兴产业，可作为新时代地产商转型的方向
万科致力于向“城市配套服务商”转型，未来将努力成为“美好生活场景师”。目前万科的业务覆盖了养老、商业、长租公寓、冰雪度假、教育、产业办公等，新时代的万科业务几乎覆盖了城市生活所涉及的所有领域，而养老无疑是万科“美好生活服务商”新定位之中最重要的业务板块之一。目前万科集团的组织架构中暂无统筹全国养老业务的独立事业部，未来万科养老有可能复制万科物业的模式——在实现养老产业市场化并成功占领市场之后与万科集团完成业务拆分。万科的转型模式，对于面临转型的地产商来说，无疑提供了新的转型方向。
（二）对于城市远郊大型项目开发，可结合养老作为切入点
杭州万科探索出可复制的随园嘉树模式，即在距离城市中心一定距离内，具有基础医疗和生活配套，辐射相当规模的人口，使用非住宅用地指标，严格控制规模、产品适配及开发成本的条件下，开发养老社区产品。在具体项目规划、户型定位、配套空间设计等维度，杭州万科养老团队制定了相应标准。配合后端已经日渐成熟的服务团队和服务体系来撬动并实现养老资产的收益，同时，养老服务本身又可实现盈利，这是适合地产商转型的*切入点。
（三）万科开创的轻重模式并存的模式为行业提供新的可能
万科从开发商体系跳离出来，采用自持社区、租售并举的模式，为不同阶段所长者提供不同类型的“刚需”服务，这是养老全新模式的一次重大进步。重资产模式下的持续照料社区“随园系”以及轻资产模式下的城市全托中心“怡园系”、社区嵌入中心“嘉园系”，形成了从居家、社区、机构的三位一体的养老服务体系。其中，在老年人最依赖的康复护理上，万科主打“老年公寓+护理院”的医养结合模式，成为支撑其养老产业的重要力量，同时，也为行业发展提供了新的可能。
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