2021民法典对人防车位的规定(港股基金)2021民法典对人防车位的规定?
2021民法典对人防车位的规定(港股基金)2021民法典对人防车位的规定?
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据不完全统计，目前我国成立业主委员会的小区占比不到20%，多数小区面临业主权力无法行使，小区物业一家独大的尴尬局面。
【引言】
小区车位问题一直是物业纠纷当中较为突出的问题，毕竟谁“掌控”了小区的车位就意味停车费、车位租赁费等一大笔的收入，但目前我国多数小区的车位都是由开发商或物业管理，收取的停车费自然也就进了开发商和物业的腰包。
然而实际上小区车位并不一定属于开发商、物业所有或管理，业主不仅可以从开发商处购买产权车位，小区当中的一部分车位也应属于业主共有，下面我们就来说说两种归全体业主共有的车位。
【车位收益归全体业主的2种车位】
【1】“公共”车位
“公共”车位是指占用小区公共绿地、道路或其他场地改建的车位，因为小区的公共绿地、道路以及其他公共场地本就属于业主共有，所以由此改建的车位也属于业主共有车位，但这部分车位由于不在规划内，所以无法办理产权证书只能进行临时停车收费或出租，但车位收益应归全体应归全体业主所有。
法律依据：《民法典》第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
【2】人防车位（购房款中包含人防工程建设成本）
人防车位本质上是人民防空地下室，属于我们城市人防工程的一部分，为了贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则，才在建设时被开发商改建成人防车位，毕竟车位需求量大、配比紧张是我国目前多数小区的现状，改建成车位可以避免人民防空地下室长期空置，出现资源浪费的情况。
我国地下人防工程一直秉承着“谁投资、谁受益”的规定，所以由开发商出资建造的人防车位自然也就由开发商进行管理，出租所得收益也归开发商所有。然而我国部分小区在出售房产时，已经将小区人防工程的建筑成本分摊至地面商品房的购房款中，所以在业主买房的同时就已经变成了人防车位的实际投资者，人防车位的收益自然就应归全体业主所有。
法律依据：《人民防空法》第五条，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
【注意事项】
不论是“公共”车位还是人防车位都不属于产权车位，所以这两种车位都无法进行买卖，只能以出租的方式进行管理，所以广大业主在购买车位时对于无法办理车位产权证书的车位要格外注意。
如果您也遇到类似法律问题，欢迎评论、留言。
文丨东友律师
受益于外部市场企稳和国内市场环境和投资者情绪的持续改善，港股市场近日重拾上涨动能其中，受政策层面对数字经济和金融科技行业的转暖，港股互联网公司更是领跑整个市场。港股互联网ETF（513770）上周五（6月24日）上涨+3.35%，今天（6月27日）继续大涨+3.02%。全天成交额2.43亿元，较上一交易日（6月24日）大幅放量近一亿元，近一个月日均交易额2.45亿。
【港股互联网ETF（513770）6月27日行情走势】
30只成份股23涨7跌，手机设备产业链、互联网医疗、消费板块涨幅居前。小米集团大涨12.44%领涨成份股，医脉通、京东健康、阿里健康均涨超10%，国美零售、猫眼娱乐、同程旅行涨幅居前，前十大权重股多数收涨。
【港股互联网ETF（513770）6月27日涨幅前十大成份股】
【港股互联网ETF（513770）前十大权重股6月27日涨跌幅】
值得注意的是，港股互联网ETF（513770）自3月15日低点以来，已累计反弹53.62%！
【基金经理丰晨成*研判】
随着各方面积极因素的持续发酵，港股互联网公司的估值仍存在较大的修复空间，我们判断个股更大幅度且持续的上涨行情将取决于未来业绩的增长和盈利的改善情况。
国内方面，疫情得到控制和稳增长政策的不断落地，进一步为市场情绪提供了支撑。上海宣布打赢疫情防控保卫战，北京逐步解除封控管控措施，全国范围内疫情得到有效控制。财政部部长刘昆指出，财政部要加大宏观政策调节力度，谋划增量政策工具，靠前安排、加快节奏、适时加力。
海外方面，在前期较大幅度的回撤和目前较低的估值水平下，港股市场受美股市场的影响正在边际下降。虽然美股市场仍存在一定的不确定性，但是在过于恐慌和较大幅度的超卖之后，美股市场也出现了一定程度的反弹。目前，美国通胀仍需处于较高水平，美联储在7月和9月议息会议中仍有较大可能分别加息75和50个基点，美股市场仍会有一定的不确定性，但考虑到中美宏观经济周期反向，港股公司估值水平较低，且南向资金持续流入等因素，我们认为美股市场的波动应无法逆转港股市场的上行趋势。
政策和监管层面，证监会正式发布了《关于交易型开放式基金纳入互联互通相关安排的公告》，ETF将正式纳入互联互通。中国内地与香港两地市场ETF互联互通有望促进两地金融市场融合，长期或将进一步改善香港市场的流动性。与此同时，中央全面深化改革委员会第二十六次会议审议通过了《强化大型支付平台企业监管促进支付和金融科技规范健康发展工作方案》。加之互联网和网络游戏板块监管立场存在边际放松趋势，出台大规模超预期监管政策的可能性应该已经较小，港股互联网平台公司已经出现“政策底”，未来伴随着业绩的逐步释放有望迎来趋势性的估值修复行情。
今天腾讯控股公告称，大股东Naspers拟开始进行一项长期、开放式的回购计划，并将有序地以场内出售Naspers集团所持本公司股份的方式筹集回购计划所需资金。Nasper对于腾讯的减持，主要源于其持股组合部分有俄罗斯相关资产，导致股价大幅折扣（相当于PB的6折左右，甚至低于其持有的全部腾讯股票市值），Nasper需要回购以保证股东利益。Nasper的组合中，腾讯是最为优质的资产，也是重要的现金流来源。Nasper此次减持我们判断并不是要清仓腾讯，而是考虑到期股价变化动态进行减持，一方面最小化对腾讯的股价影响，另一方面能根据其股价动态调整减持策略，如果股价回升即可停止出售腾讯股票。
本周五香港特别行政区将迎来回归25周年，习主席将出席庆祝香港回归祖国25周年大会。为支持香港特区和香港市场的发展，届时或许会有一些相应的利好政策出台。
港股互联网ETF（513770）为上交所首只汇聚中概港股互联网的上市ETF，核心成份股包括美团、腾讯控股、小米集团、快手、京东健康、阿里健康等各互联网细分龙头。前十大成份股权重约80%，其中美团、腾讯控股、小米集团合计权重达45%。
数据、资料Wind，Bloomberg，新华社
免责声明：港股互联网ETF（513770）跟踪的标的指数为中证港股通互联网指数，该指数基日为2016.12.30，发布日期为2021.01.11，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。本基金由华宝基金发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现，基金投资需谨慎！销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。
可否出售的问题，得视区域性。
一、上海市小区民防车库能否办理产权、车位能否出售？
上海民防在“政策解读和热点回应”中认为，按照有关规定，民防工程(人防工程)的投资者，只要在办理民防工程所有权登记时，能够向房地登记部门提供相应的证明材料，即可获得民防工程的产权。
国家和本市有关人防(民防)的专业法律、法规、规章对住宅小区内的民防工程出售行为没有限制。
普陀区民防办公室在 2021年6月也阐述过此观点。
二、司法实践中如何看待该问题？个案
在上海法院的个案判决中，法院审判中曾就上述问题征询相关部门。有答复认为，国家法律法规没有条款允许投资者公开销售民防工程。
后2019年，区不动产登记事务中心、区房地产交易中心出具《关于人防车库销售的复函》，根据沪规土资籍规〔2016〕760就办理结建民防工程不动产登记有关问题的特别规定，认为，商品房项目附属的结建民防工程为地下车库的，开发企业可按沪房地资市〔2003〕6号规定出售或出租车位。
其后，区民防办公室出具《有关小区结建民防工程产权问题的回复》，认为该涉案小区车库结建民防工程由开发商所建，故开发商即享有该车库结建民防工程所有权。关于权属登记办理，不存在民防部门政策性的障碍。
二审就涉案车位对外销售是否存在政策或法律障碍致系争合同客观无法履行的争议，认为目前的法律法规并未禁止该类车位对外销售。
律师观察：
鉴于政策的变化调整及意见的逐渐明确，同一事情不同时期的征询意见可能会出现不同的结果和方向。个案中，可能需要向不同的相关部门多咨询答复，可能会促使问题的逐渐明朗化。
三、民法典背景下，是否调整该问题的处理意见
目前暂未查询到与上述“一”中内容相反意见及答复。
民法典已于2021年1月实施，《上海市不动产登记若干规定》已于2021年3月施行，《上海市不动产登记技术规定》于2021年3月1日施行。
其中，该技术规定第18.24.3 商品房项目附属的结建民防工程为地下车库的，房地产开发企业可按《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》（沪房地资市[2003]6号）规定出售或出租车位，办理不动产登记。
四、该问题在其他城市中的适用情况
关于沿革的问题，不再赘述，很多文章中已经提及，该问题城市差异性较大，仅列举几个供参考。
1、人防车位可以买卖或长租吗?开发商是否有权对人防车位“只卖不租”？-江西
2020年12月，江西省人防办书面回复《问政江西》。回答：对于人防车位是否可以买卖，目前国家没有明确规定，法律法规没有明确要求，全国各地做法不一，目前江西省的要求是只租不卖。
根据省人防办《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》(赣人防发[2012]5号)规定:任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。
2、人防车位买卖-江苏
江苏省人防办在2020年7月回复问题时，答复：
《江苏省物业管理条例》第六十六条第二款规定:"物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售，附赠。"您反映的问题已转盐城市人防办，由其督促指导建湖县人防办依法调查处理。
2.1开发企业在出售人防工程使用权（包括只售不租），或者长期出租、变相出售人防工程的情况，其行为合法吗？人防车位可以出售或长租吗？-苏州
苏州市人民防空办公室于2019年12月答复：
因为人防工程产权归属不明确，所以任何人都无权出售、附赠，或者以其他方式变相买卖人防工程。
3、人防车位的租售-广州
广州市住房和城乡建设局关于印发广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法的通知穗建规字〔2019〕5号
第六条 建设单位在出租或出售车位、车库前，应制定租售方案。租售方案应当包括以下内容：（二）如拟出租或出售的车位在人防工程范围内，还应当明示人民防空工程的范围及车位安置情况，并注明使用注意事项。
第九条 在权属人房屋的不动产登记簿中注记购买本房地产开发项目车位情况。人防工程范围内规划用于停放汽车的车位、车库的不动产权证，需注记“本车位位于人防工程范围内，按照国家规定，平时使用不得影响人民防空工程的防空效能，战时或紧急状态下由政府统一调配使用”。
#人防车位#
引言
我们最近关注到浙江省关于人防车位工程有些重要的政策变化，可能会有深远的影响，摘要解读分享给大家。
一、人防车位新规内容
2022年1月15日，浙江省人民政府发布了新修订的《浙江省人民防空工程管理办法》，自2022年3月1日正式施行。其中值得关注的重点条文有：
1、第十条 县级以上人民政府自然资源主管部门应当会同人民防空主管部门在出让、划拨、租赁国有土地和以国有土地作价出资时，明确该地块应当修建的人民防空工程的战时功能、类型、防护等级、建筑指标等要求。
具备条件的设区的市、县（市、区）在设置出让、划拨、租赁国有土地和以国有土地作价出资的条件时，可以明确修建的防空地下室在建成后，移交给设区的市或者县（市、区）人民政府确定的单位。
2、第二十五条 防空地下室已经明确移交给设区的市或者县（市、区）人民政府确定的单位的，建设单位应当在工程竣工验收备案之日起15个工作日内，向被确定的单位办理移交手续。
被确定的单位应当及时向不动产登记机构申请办理不动产登记，也可以委托建设单位代为办理登记。
3、第三十四条 平时出租防空地下室给他人使用的，应当符合法律、法规的规定；位于住宅小区内的防空地下室，平时出租给他人用于停放机动车的，应当首先满足业主的需要。出租人应当明确告知承租人该租赁物属于人民防空工程以及由此产生的人民防空相关义务。
人民防空主管部门推动出租人与承租人签订书面防空地下室租赁合同。防空地下室租赁合同示范文本由省人民防空主管部门会同省市场监督管理部门制定。
上述条文明确了此轮人防车位的一些重要改革方向：1、土地合同中可明确约定归属国有；2、建成后移交给政府指定国有单位，可办理车位权属登记；3、人防车位平战结合、只能用于租赁。
该管理办法虽未一刀切的强制要求建设单位在人防工程建成后必须将其移交给国家所有，但通过地方政府规章的形式赋予了自然资源管理部门在出让或划拨国有土地时，有权将移交人防工程产权作为划拨或出让的条件。据笔者了解，此前浙江省已就人防车位产权制度改革在省内海宁等多地进行了前期试点，并出台了相应试点政策，一些成熟的经验和做法已结合进浙江省此次的管理办法中；同时，此办法施行时间虽尚不足三月，但浙江不少地区已陆续展开关于人防工程产权制度的落地改革，并在改革中明确规定了依法结建的人防工程产权由国家所有。目前浙江省11个设区市在管理办法实施前后已公布人防工程产权制度改革方案的地区政策详情摘要
浙江省各设区市及其县/区公布人防车位改革政策情况
2021年10月22日，浙江省人民防空办公室发布《浙江省人防工程产权制度综合改革实施方案（征求意见稿）》，其中要求未开展人防工程产权制度改革试点的设区市和县（市、区）应在2022年年底前制定具体实施办法并组织实施。该综合改革实施方案，目前虽非正式出台文件，但对判断浙江省人防工程产权制度改革后续推行的趋势具有重要价值。从浙江省已公布改革政策的地区数量上看，全省推行人防工程产权制度改革已是大势所趋。可以预测，对于浙江省内尚未出台或对外公布相关人防工程产权制度改革政策的地方，后续也将开展类似改革工作。
二、目前已出台的人防车位产权归属改革政策要点
经笔者梳理总结浙江各地人防工程产权制度改革政策，各地关于人防工程产权归属的改革要点及方向
1、分类确定新建人防工程产权归属：
（1）新建依法结建的人防工程产权归国家所有；（2）新建投资修建和兼顾修建的人防工程归投资人所有。人防工程产权人通常对其名下的人防工程享有占有、使用、租赁、收益等权利。
2、为增强相关政策的可操作性，同步规定确定权属的实施路径：
（1）各地通常采取在国有土地划拨方案或土地出让合同中约定的方式，明确依法结建人防工程的产权归属以及建设单位向各地政府所确定的单位移交义务，通过土地出让合同落地约束各方主体。
（2）配套建立人防工程产权登记制度，即归国家所有的人防工程，应登记在政府人防部门或其所确定的国有企业名下；投资修建（一般理解为单独投资）和兼顾修建的人防工程产权归投资人所有的，登记主体为建设单位（投资人）。与此同时，赋予建设单位代为办理依法结建人防工程*登记义务，以及依法结建的人防工程的*登记应与地面建筑一并进行。此种规定也意味着，如建设单位拒不履行为依法结建人防工程办理*登记的，其地面建筑也将可能暂无法进行*登记程序。
3、关于改革政策施行前的存量项目的处理原则：
目前仅金华市和台州温岭要求改革前依法结建人防工程应办理产权移交登记手续，但原使用、收益权和维护管理责任不变。其他已出台改革政策的地方，则大多声明沿用旧有规定，即不在此次人防工程产权改革范围之内。可以预计，对于改革政策施行前的存量项目，非本次改革重点内容，应为留待后续处理，其原使用、收益等权益短期内不会受到此项改革的过多影响。
三、对于新项目开发经营的挑战与调整
如上所述，该项改革目前已在浙江省内多个地区落地施行。在人防工程产权制度改革之前，人防工程权属虽存争议，但实践中大多按照“谁投资，谁收益”的原则去理解和确定相关权属。而此项改革要求在土地出让合同有明确约定的前提下，将人防工程产权的所有权（登记）、收益、使用和租赁等权利均直接归属国家所有，一定程度上改变此前实践中的通行理解和做法，需要项目建设单位及时作出一定的调整去适应新的规则，这些调整包括：
1、因为建成后须移交，因此，建设单位在竞拍土地时，应着重关注土地划拨/出让公告中关于土地划拨/出让的条件，即其中是否附加依法结建人防工程产权移交的义务，以便在竞拍地块之前，即将人防工程的建设成本及处置方式准确纳入项目成本测算及开发方案。
2、建设单位现有的关于人防车位使用权转让（转移）、长租等一些经营方式需要根据新的管理办法作出调整。
3、要注意人防车位移交和协助办证等义务的履行和项目整体开发、验收、办证等时点的关联性，充分预估项目时间节点和进度，并应做到同步设计、施工、验收、办证等。
四、总结与展望
从浙江各地已公布的改革方案上看，相关内容大同小异，亦可推测后续浙江省内其他地区颁布的改革方案总体上不会与此前已有规定产生较大变化，并和省管理办法保持一致。
而如果视线再拓宽一点，从全国范围来看，据笔者目前公开检索，除浙江省外，江西省吉安市已明确表示将借鉴浙江省嘉兴市、宁波市的人防工程产权制度改革经验，在其相关文件中明确改革后开工建设的人防工程产权及收益归国家所有，并将于2022年6月正式出台人防工程产权制度。可见，浙江省人防工程产权制度改革方向和实践，或可为全国其他省份人防工程产权制度改革提供相关参考经验。
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新规解读丨人防车位的产权归属及登记有新变化
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