苏州银行股价(reits基金怎么购买)苏州银行股价破发的原因
苏州银行股价(reits基金怎么购买)苏州银行股价破发的原因
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证券之星讯，根据6月24日市场公开信息、上市公司公告及交易所披露数据整理，苏州银行（002966）*董监高及相关人员股份变动情况：2022年6月23日公司董事,高管王强共增持公司股份4.0万股，占公司总股本为0.0011%。变动期间公司股价上涨0.67%，6月23日当日收盘报6.04元。
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该股最近90天内共有9家机构给出评级，买入评级5家，增持评级4家；过去90天内机构目标均价为8.8。证券之星估值分析工具显示，苏州银行（002966）好公司评级为2.5星，好价格评级为4星，估值综合评级为3星。(评级范围：1 ~ 5星，*5星)
高速公路、产业园、物流园、污水处理厂，这些与民生息息相关的基础设施，你有想过有一天也能间接拥有它们吗？
下周一开始，这个机会来了！
作为全民理财标杆的公募基金，下周一开始将有一大新品推出--公募REITs，这也是继货币基金、债券基金、股票基金、混合基金和QDII基金之后，公募基金的第六大投资新品种。
与以往所有公募基金*的不同在于，公募REITs的投向是各类基础设施，它的收益来源是这些基础设施所产生的租金等收益。一旦你购买了公募REITs，相当于间接成为了这些基础设施的\"房东\"。
只不过，即使成为这些基础设施的\"房东\"，也并不是稳赚不赔，就像租房子也存在空房期，这些基础设施同样也可能因为各种经营上的突发因素，导致租金等收益出现起伏，那么自然会影响房东的收益了。
因此，对于这一即将上市的新品种，我们要花真金白银去买吗？是不是适合自己？还是要先进行一番分析判断。《》
公募REITs：全民可投的新品种
自从去年4月，监管层宣布要开始试点公募REITs的消息一发布，这个品种当时就火了一把。之后的进度也是非常快，在基金公司积极筹备之下，首批产品通过层层审批和定价，即将在下周一（5月31日起）面向广大投资者正式发售。
而对于普通投资者来说，最核心的无非就是三个问题：公募REITs是什么？能不能买？怎么买？今天我们就来回答这三个问题。
首先来说，什么是公募REITs。我们从其定义、结构特征、以及公募基金产品的比较三方面来解释。
REITs全称是Real Estate Investment Trusts，翻译为不动产投资信托基金。不动产大家很熟悉了，写字楼、高速公路、产业园区等等这些都是不动产，那么REITs就是通过向投资者发行收益凭证，投向这些不动产之后，再给投资者分配收益的一种投资基金。它发售份额，封闭运作，在二级市场上进行交易。
正如基金分为公募基金和私募基金，REITs也有公募私募之分。而这次发售的公募REITs，就是面向中小投资者、人人皆可投的REITs品种：不需要1个亿，就能参与一栋楼、一条高速公路这样的大项目。
由此可见，REITs投向的并不是大家熟悉的股票、债券，而是不动产，并且是经过特殊处理（即资产证券化，ABS）之后的不动产。因此，在产品结构上，REITs并不是直接在房地产市场上买下一栋楼、拥有这栋楼的主权，而是买下这栋楼发行的ABS产品，ABS产品***持有这栋楼，然后REITs也就持有了这栋楼。
根据目前各家基金公司的产品说明，REITs成立后之后，基金80%以上的资产都将投资于ABS之上，穿透取得基础设施项目完全所有权。因此，REITs的收益也来自于这些不动产管理运作得到的收入，比如租金、费用等等；越稳定、越赚钱的不动产项目肯定会带来更好的回报。
往深了说，REITs其实对宏观经济有很大的意义，可以帮助企业快速回笼资金、盘活资产，提供了新的融资手段。东吴基金向《》
因此与其他公募基金品种相比，公募REITs可以说是完完全全不一样。与大多数公募产品每天公布净值不同，REITs每半年才公布一次净值，交易价格完全以二级市场价格为准。尤其是REITs将在二级市场上交易，因此还和新股上市之前一样，有询价和认购环节，因此发行面值也不是大家买基金所熟悉的1元，而是定价多少，发行价格就是多少。
深创投不动产基金管理（深圳）有限公司首席执行官孔令艺认为，本质上公募REITs就是资产的一次IPO，只是投资人未来将通过持有REITs基金份额来间接实现持股资产，而且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。
可见，公募REITs的出现既为相关基础设施资产\"借基上市\"创造了条件，也在投资属性上具备鲜明的权益色彩。
博时基金基础设施投资部基金经理胡海滨向
在他看来，如果遇到原始权益人需要兜底，相关产品实际上就是\"明股实债\"的做法，不可算作为真正的权益型产品。\"而当下首批REITs投资人拿到的就是基础资产的权益份额，未来的收益都归投资人所有，相应的风险也会归投资人来承担。\"
风险收益特征：高于债券基金，低于股票基金
要解决第二个能不能买的问题，当然是要看这个产品风险收益水平如何，是否符合自己的投资预期以及资产配置需要。
据测算，公募REITs的日常价格波动风险总体可能低于股票型基金，高于债券型基金及货币市场基金；而其投资标的本质上是不动产，考验的是不动产的运营能力和收益水平，实际上和股市、债市是不一样的市场。因此，如果你是真的想要分散投资，隔离股市、债市的风险，那么公募REITs也许可以满足一定的需求。但如果你只是想要追求投资回报上的高收益，那么公募REITs不一定适合你。
公募REITs的收益水平究竟如何呢？因为其收益主要来源于条款所规定的强制性分红，目前各家基金公司针对底层资产的成长性已给出分红率预测，沪杭甬杭徽REITs2021年、2022年分红率分别预计达到12%、10.5%，为首批*；*的为4.1%和4.16%。
对于投资者来说，挑选公募REITs需综合考虑底层项目、管理人、预测分红率等多方面因素，理论上分红当然越高越好；另外，产业园区项目评估增值率较高，其次为仓储物流、高速公路项目，污染治理等项目相对较低。
在业内人士看来，叠加分红和权益增值预期，或比通过投资银行股赚取股息率的效果更好。据了解，相较此前类REITs主要受保险机构投资，本次REITs的投资方银行理财和券商都很积极。
目前来看，首批9只产品已对标五大领域，包括产业园、收费公路、污染治理、仓储物流以及市政建设，其中产业园和收费公路项目居多，各有三例。胡海滨表示，项目筛选主要依据企业是否有稳定的现金流，相比增长潜力，看得见的营收更具投资价值。
胡海滨解释称，在试点阶段，公募REITs的基础资产有比较明确的准入范围，即三聚焦：\"聚焦重点区域、聚焦重点行业、聚焦优质项目\"，因此他认为并不是所有的企业都可以通过REITs进行资产重组或并购，必须是基础设施行业内、满足权属清晰、运营稳健、现金流稳定可预测等门槛要求的基础资产的持有人才可以做REITs。
此外，胡海滨告诉
孔令艺也有相似看法。她在采访中表示，未来当REITs基金有兼并或收购资产计划时，可以通过扩募进行\"再融资\"。\"REITs基金可以在现有规模的基础上，新募集资金用于购买符合规定的资产，因此REITs基金的规模是可以持续增长的。\"在扩募的同时，REITs基金所投资的底层资产规模也相应扩大。她告诉
可见，公募基金掘金万亿REITs市场考验投研及项目深度。但必须指出的是，公募REITs项目涉及机构较多，包括公募基金公司、基金子公司（或券商资管）、券商、审计机构、律所、评估机构、托管银行，如何形成机构之间的有机互动是投资落地的关键。
胡海滨告诉
不过，基于公募REITs认购交易的特点，会有投资者担心，公募REITs上市后或将面临\"折价\"风险，进而对基金的发展带来影响。
基金经理对此回应称，即便出现类似新股破发的情况，也不代表项目的底层价值出现贬值，而要结合基本面、市场等多方条件综合判断。此外，REITs有做市商机制，能够起到一定缓冲器的作用，使得二级价格不会脱离资产价值太远，这也是REITs交易机制的一个亮点。
首批发行价格出炉，*13.38元
5月26日，首批公募REITs项目陆续发布份额发售公告，在完成询价后最终确定了认购价格和发售日期，中航首钢生物质REIT的发售价格*，为13.38元/份，投资者在5月31日便可根据发行价参与认购，各家基金经理也将正式开启他们的管理首秀。
没错，所有REITs的基金经理此前暂无公募基金的管理记录，但这是由REITs基金的产品特殊性决定的，此前各家基金公司对封闭式基金介入极少，且大多都是在REITs试点通知下发后相继布局的，因此，相关基金经理与我们传统意义上理解的权益或固收产品的基金经理在投资理念和工作内容上并不一样。
通常，公募REITs要求至少三名基金经理。胡海滨告诉
另外，从风险方面来看，也与过往的公募产品不太一样，公募REITs的风险主要来自于基础设施本身的一些属性，同时也包括了其运营和管理的水平，而不是大家熟悉的股价涨跌。
有基金业内人士指出：\"由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。经济下行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果，进而影响REITs投资者的投资收益。\"
场内场外都可购买，仔细阅读认购要求
了解这9只REITs基金的产品特征之后，接下来就是等开卖了。于是我们再来解决第三个问题，公募REITs该如何买？
首先来看发售方式。公募REITs分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与，我们就不赘述了。
对于我们中小投资者来说，购买公募REITs主要有场内和场外两个路径。所谓的场内就是通过交易股票的证券账户进行购买，所以要先到券商进行开户，由于这9只REITs基金分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。
当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书，这个一般在券商APP的权限开通栏目里面。
当权限开通之后，有的券商是在\"交易所基金申赎\"界面提交认购申请，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购，
如果是场外认购，其实就跟我们平时在各大平台上买基金是一样的，不论第三方平台还是银行，只要平台上有销售，直接就可以认购。
值得一提的是，由于这些基金是封闭式基金，因此如果是通过场外认购的话，到时如果想卖出，还不能直接赎回，只能转到场内进行买卖，而在转换时，有可能碰到折溢价的情况。
大家还要注意的是，如果在场内进行认购，有的产品要求是以份额申请，比如有的要求认购份额为1000份或者其整数倍，有的则是100元或1000元起投，整体情况并不相同。另外，如果到时认购火爆，还可能出现按比例配售的情况。
因此从这个角度来看，大家不一定要在发售的时候认购，等到基金在二级市场上市交易了，你就可以只用证券账户来买卖交易了，没有转换的烦恼。
费率方面，这9只产品的认购费率也不太一样，大多都是分段收取，区别
还有与以往基金初始发行一份1元起买不同的是，由于9只REITs基金的每份价格都不太一样，有的一份是2.31元，有的一份是13.38元，因此需要准备的*资金也不同。以广州广河为例，每份基金份额是13.02元，通过场内认购的话，由于至少是1000份起，因此至少要准备13020元，如果是通过场外认购的话，只需1000元即可。
更适合资产配置、中低风险偏好投资者
正如我们一开始所说，虽然看上去公募REITs的购买门槛并不高，交易也比较方便，但也并不是适合所有的投资者。
首先，对于风险偏好很高，比如希望平均年化收益率在15%甚至是20%以上的投资者，这类产品是满足不了需求的；其次，对于偏爱短期交易的投资者，这类产品也同样不适合，公募REITs整体来看，是一个投资长期化的产品，这点其实从其收益属性也能发现，其收益来源本身就不是短期行为。
当然，这类产品由于刚起步，还不太成熟等原因，可能出现一些交易性的机会，比如出现一些折溢价的情况，但这种交易性机会毕竟不是这类产品投资的常态。
那谁最适合持有公募REITs呢？应该说，这类产品整体上还是偏向于风险偏好较低，同时又能长期持有，或是可以把它当作是自己组合、资产配置一部分的投资者，因为它和股票、债券等其它资产的相关性比较低。
盈米基金研究院研究员周禹农表示：\"公募REITs适合有一定大类资产配置理念的投资者。国内现在流行的大类资产配置主要是通过股债配置控制波动，其他大类资产最多到黄金（石油QDII有额度申赎问题，期货太专业了，而且黄金不生息更适合短期抗通胀）；结果是实际对冲还有很多能优化的余地，低风险债券+高风险股票常见的*解通常是固收+策略，如果有一类和股债无显著相关性的大类资产则可以更好分散组合风险。\"
周禹农告诉
基煜研究团队也表示：\"从美国REITs历史经验来看，1988年-2020年6月年化总回报9.7%，且与债券和股票相关性较低，能够较好分散组合风险。结合REITs流动性相对较差的特点，对于投资机构来说，更适合于投资周期偏长、有一定现金流要求、能够投资权益类资产的机构，如养老金、年金、保险等偏长期配置的金融机构。对于个人投资者而言，公募REITs的投资价值主要是参与门槛较此前的基础设施类投资资产（如信托、ABS等）大为降低，并且具有较为稳定的分红机制，比较适合投资周期较长且希望有较稳定现金流的投资者。\"
视觉：邹利
排版：叶峰 马原
证券之星讯，根据6月24日市场公开信息、上市公司公告及交易所披露数据整理，苏州银行（002966）*董监高及相关人员股份变动情况：2022年6月23日公司董事,高管王强共增持公司股份4.0万股，占公司总股本为0.0011%。变动期间公司股价上涨0.67%，6月23日当日收盘报6.04元。
苏州银行近半年内的高管增减持详情
苏州银行的高管列表及*持股情况
该股最近90天内共有9家机构给出评级，买入评级5家，增持评级4家；过去90天内机构目标均价为8.8。证券之星估值分析工具显示，苏州银行（002966）好公司评级为2.5星，好价格评级为4星，估值综合评级为3星。(评级范围：1 ~ 5星，*5星)
凤凰网财经《银行财眼》出品 文丨潇潇
核心提示：
1、2021年末，苏州银行房地产不良贷款率高达6.65%，而同为华东地区城商行的南京银行房地产不良贷款率仅为0.08%，苏州银行是南京银行的83倍。
2、在服务实体经济方面，苏州银行表现并不像其宣称的那么好。截至2021年末，苏州银行制造业贷款占比为16.91%，较2017年的22.15%下降了5.24个百分点，降幅达23.66%。
3、2012年-2018年期间，苏州银行的核心一级资本充足率、一级资本充足率整体呈现下降状态。截至2022年一季度末，苏州银行的核心一级资本充足率降到9.78%，创10年新低。
4、苏州银行曾持续破发长达7个月。凤凰网财经《银行财眼》根据Wind数据梳理，按照后复权价格，苏州银行自2021年7月26日至2022年3月1日股价长期破发。目前，苏州银行股价破发破净。
凤凰网财经讯 近日，凤凰网财经《银行财眼》对30家上市城商行的房贷业务进行了梳理，发现除6家未披露数据外，其余24家银行房地产不良贷款率均值为3.21%。苏州银行作为华东地区的优质城商行，房地产不良率高达6.65%，排在上市城商行第三位，有些出乎市场意料。而从17家A股上市城商行来看，有5家未披露数据，其余12家银行房地产不良率均值为2.85%，苏州银行以房地产不良率6.65%表现最差。
01、房地产不良率高达6.65% 是同区域南京银行的83倍
根据年报披露，截至2021年末，苏州银行总资产为4530.29亿元，较上年末增幅16.74%；2021年，苏州银行实现营业收入108.29亿元，同比增长4.49%；归属于母公司股东的净利润31.07亿元，同比增长20.79%。不良贷款率1.11%，较年初下降0.27个百分点；拨备覆盖率422.91%，较年初上升131.17个百分点。
房贷业务方面，截至2021年末，苏州银行房地产不良贷款率高达6.65%，在已披露相关数据的30家上市城商行中排在第三位，同比增加5.29个百分点。
而同为华东地区城商行的南京银行，截至2021年末，其房地产不良贷款率仅为0.08%。在房地产不良率方面，苏州银行是南京银行的83倍。
数据凤凰网财经《银行财眼》统计
对于房地产不良率激增的状况，苏州银行在年报中解释称：受经济下行压力因素的影响，房地产行业面临较大冲击，导致不良贷款率高于本集团平均水平。2021 年，房地产行业遇到了黑天鹅事件，不少大型房企出现了风险信号。此外，国家和监管的实体导向越来越明、涉房指标越来越多、融资平台越来越严、网贷规范越来越细等等，给银行经营发展带来了一定的挑战。
苏州银行投资者专线工作人员曾回应媒体：苏州银行房地产不良率高与2021年下半年以来房地产整体形势有关，另一方面是由于该行抱着风险出清的态度，主动加大了对房地产行业的拨备计提力度。
此外，苏州银行还曾因为贷款资金违规流入房地产领域而两次领到罚单，合计被罚60万元。 2021年5月，苏州银行宿迁分行因贷款资金违规流入房地产开发企业账户，被挪用于缴纳土地出让金等违法违规行为被罚30万元。2021年12月，苏州银行淮安分行因贷后管理不到位，个人消费贷款资金违规流入房地产市场被罚款30万元。
02、制造业贷款占比远低于2017年水平
在服务实体经济方面，苏州银行表现并不像其宣称的那么好。
为推动房地产与金融与实体经济平衡发展，降低和防范房地产金融风险，监管部门多次要求商业银行履行社会责任、金融支持实体经济尤其是制造业，反对金融机构“脱实向虚”。
早在2017年，王兰凤上任苏州银行董事长后，其在年报致辞中表示：“本年度，公司顺应回归本源导向，加大对制造业企业的支持力度”。
2018年，赵琨上任苏州银行行长后，其在年报致辞中表示：“要通过优化信贷资源配置，确保有限信贷资源投入实体经济，增强服务实体企业能力。”
此后，苏州银行也在历年的财报中表示服务实体经济、加大支持制造业、坚守“房住不炒”战略方针。部分内容摘录
苏州银行年报内容摘录
那么，真实情况到底如何？苏州银行的信贷投放是否真的在向实体经济尤其制造业倾斜，压降房地产贷款？
财报数据显示，2017年至2019年，苏州银行制造业贷款金额及占比均呈下降趋势；2020-2021年，苏州银行制造业贷款金额逐步增加，但该行制造业占比在2020年回升，2021年又下降。截至2021年末，苏州银行制造业贷款金额为360.51亿元，较2017年增幅36%。截至2021年末，苏州银行制造业贷款占比为16.91%，较2017年的22.15%下降了5.24个百分点，降幅达23.66%。
凤凰网财经《银行财眼》制作
从房地产贷款金额及占比的变化走势来看，2019年都是一个关键节点。财报数据显示，2017年至2019年，苏州银行房地产业贷款金额从74.31亿降至56.52亿，2020年开始房地产贷款金额又明显增加，截至2021年末，房地产贷款金额增至77.18亿，超过2017年的水平。2017年至2019年，苏州银行房地产贷款占比从6.22%大幅下降至3.52%，降幅达43%，而2020年苏州银行的房地产贷款金额虽然增加，但占比继续小幅下降至3.48%，2021年占比提升至3.62%。
综合来看，截至2021年末，苏州银行房地产业贷款金额为77.18亿元，较2017年增幅近4%。截至2021年末，苏州银行房地产业贷款占比为3.62%，较2017年的6.22%下降了2.6个百分点，但比2020年增加了0.14个百分点。
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03、核心一级资本充足率创近10年新低
资本充足率方面，苏州银行同样表现不佳。
2012年-2018年期间，苏州银行的核心一级资本充足率、一级资本充足率整体呈现下降状态。2019年开始，资本充足水平有所回升，但持续时间不长，截至2022年一季度末，苏州银行的核心一级资本充足率降到9.78%，创近10年新低。
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注：因苏州银行在2012年-2016年年报中披露的资本充足率相关数据不一致，上表统计时以时间在后的年报数据为准。上表2012年数据来源于2014年年报，2013年、2014年数据来源于2015年年报,2015年数据来源于2016年年报。
根据《商业银行资本管理办法(试行)》及其他相关规定的要求，苏州银行的核心一级资本充足率不得低于7.5%，一级资本充足率不得低于8.5%，资本充足率不得低于10.5%。目前尽管数据要高于监管要求，但苏州银行如果不能及时补充资本，未来在资产规模扩张、资产配置方面或将会受到限制。
为了补充资本充足率，苏州银行在2021年报中披露，该行已于 2021 年 4 月成功发行可转换债券，扣除发行费用后共计募集资金 49.88 亿元，其中计入权益部分资金 3.67 亿元补充核心一级资本，剩余资金将待投资者转股后补充资本。
04、股价持续破发长达7个月
资本市场方面，苏州银行曾持续破发长达7个月，且目前同样处于破发状态。
苏州经济发达，2021 年GDP 突破2.27 万亿，稳居江苏省第一。而作为苏州市*法人城商行的苏州银行，其在资本市场上表现不佳。
2019 年 8 月2日，苏州银行正式在深交所挂牌上市，股票代码002966，发行价格7.86元/股，成为境内A股第33家、江苏省第9家上市银行。
苏州银行上市后只两个涨停便已开板，在上市的第四个交易日便以绿盘收场。按照后复权价格，苏州银行最早于2020年9月底破发。
苏州银行曾持续破发长达7个月。凤凰网财经《银行财眼》根据Wind数据梳理，按照后复权价格，苏州银行自2021年7月26日至2022年3月1日股价长期破发。
苏州银行持续破发7个月
至今，苏州银行同样处于破发状态，截至2022年5月13日，苏州银行收盘价为6.19元，按照后复权价格，较发行价跌幅4.8%；市净率0.7，处于破净状态。
苏州银行后复权日K线图
05、机构看好苏州银行
尽管股价破发，依旧有机构看好苏州银行。
中信证券4月26日发布对苏州银行的评级报告：苏州银行区位优势明显，把握区域经济发展机遇，并积极推进财富管理转型，资产质量优异且持续改善，经营稳健兼具成长潜力。*覆盖,给予“增持”评级。
联合资信评估股份有限公司今年1月通过对苏州银行及其拟发行的 2022 年无固定期限资本债券（第一期）的信用状 况进行综合分析和评估，确定苏州银行股份有限公司主体长期信 用等级为 AAA，苏州银行股份有限公司 2022 年无固定期限资本 债券（第一期）（30 亿元）信用等级为 AA+，评级展望为稳定。
董事长王兰凤在苏州银行2021年报致辞中表示：坚持将数字化转型作为发展“主轴战略”。全面启动数字化转型，有力支持实体企业智改数转，建立科创企业专属化授信审批团队，并依托苏州金融科技创新中心和联合实验室研发平台，整合科技与银行资源，主动融入数字金融大潮，持续加大科技投入。2022年坚定“稳字当头”，锚定战略不动摇；坚守“以客为先”，巩固发展基本盘；坚持“数字谋变”，以创新引领发展，以奋斗奔向未来。
苏州银行在年报中也提示了未来将要面对的挑战。年报中表示，受疫情反弹扰动，国内经济面临下行，银行业也面临不可忽视的挑战和压力。当前货币政策已经相对宽松，关注核心由重“量”转向重“质”，合格优质资产相对 稀缺，存贷款利率呈下行通道，贷款利率下行快于存款利率，如何平衡以量补价的经营模式和优质资产稀缺的基本面变化，将带给银行业更多考验。
苏州银行后续如何化解房贷不良风险、提振股价？凤凰网财经《银行财眼》将持续关注。
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