233009（商业地产上市公司）

2月3日，上海机场接连第三个跌停，盘中翻开跌停尾盘收跌7.33%。

据了解，上海机场此次暴降源自日前发布的2则公告。

议价才能大大削弱，从出售额抽42.5%到下不保底上有封顶

1月29日晚间，上海机场发布2020年度成绩预亏公告，公司估计2020年度完成归属于上市公司股东的净利润为-12.9亿元到-12.1亿元，在2019年则是盈余50.3亿元。

同日，公司还披露了与中免之间《关于签定免税店项目经营权转让合同之补充协议的公告》，简略的说，之前免税店出售提成“下有保底，上不封顶”协议，改成“下不保底，上有封顶”。这或许是本次暴降的导火线。

详细来看，若当月实践世界客流小于2019年月均实践世界客流的8成时，月实收费用人均奉献×月实践世界客流×客流调理系数×面积调理系数，此为下不保底，看世界客流量提成。而当客流康复到必定水平，则是依照年保底出售提成，也就有了封顶之说。

而依据此前的合同，在2019-2025年，日上上海需要把每月42.5%的出售额作为租金交给机场，或许每月向机场付出保底出售提成，两者取其高。

中心区域的机场客流量大，且周边缺少强有力的竞争对手，从上述抽成份额就可以看出机场曾经的议价才能有多高，但这种优势现在来看现已不能连续。

依据招商证券的测算，估计2021-2025年浦东机场的世界客流别离为1348/3466/4159/4575/4895万人次，其间2021-2022年别离为2019年的35%/90%，至2023年可超越疫情前水平。据此可计算2021-2025年免税租金收入别离为21.9/38.8/43.9/56.6/62.9亿元，较原有合同的保底额度别离下滑52.0%/38.4%/36.0%/24.2%/22.8%。

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