lpr浮动利率和固定利率选哪个，lpr浮动利率和固定利率怎么算
lpr浮动利率和固定利率选哪个，lpr浮动利率和固定利率怎么算
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图为银行工作人员在智能柜员机前为顾客介绍相关政策。
图片由工商银行石家庄分行提供
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进入3月，有道选择题一下子摆在了省会房贷一族的面前，是将自己的房贷利率转换成“LPR（贷款市场报价利率）+基点”浮动利率，还是选择固定利率？而这个选择的机会只有一次。
“我家的房贷是等额本息，听说前几年的还款都是利息，换成浮动利率如果要再还一遍利息，就不划算了。”居住在盛世长安小区的李女士满脸疑惑地告诉
“我当初买房的时候赶上利率打折，换成浮动利率还能保留优惠就行，我得回去好好算算。”居住在国仕山的田先生对
“我的房贷是公积金贷款和商业贷款混合贷，不知道怎么选择更有利，先看看别人怎么办吧。”张女士如是说。
相信不少市民对新政策的解读还不透彻，对于浮动利率如何计算，和固定利率相比，LPR的每一次变化，对利息有多少影响，转化为现金具体是多少钱，都有些摸不到头脑，为此，
*公告
公积金贷款暂时不变
根据央行公告，自今年3月1日起，重新调整存量房贷利率，商业贷款客户可以有两个选择，可将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。公积金贷款暂时不变。原则上转换工作于今年8月底前完成。
简而言之，就是央行给房贷一族出了一道选择题：房贷是选择固定利率还是“LPR+加点”浮动利率？
“选择固定利率，房贷将维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。”河北银行石家庄分行的工作人员告诉
值得注意的是，如果是公积金贷款，是不能转换的；如果是公积金和商业组合贷款，只能转商贷部分。如果原来房贷是固定利率（贷款实际执行利率在整个贷款期限内始终保持不变），也不能转。
另外，部分银行会直接将没有任何操作的存量房贷客户的定价基准批量转换为LPR。比如，招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR，希望仍维持原合同才需要与银行联系；兴业银行则规定在2020年7月31日前没有操作的直接批量转换。
需要强调的是，对于存在共同借款人的贷款，需要共同确认定价基准变更。且借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。
如何算房贷利率转换
可以参照具体计算公式
“‘LPR+加点’浮动利率，听上去就像一道比较复杂的数学题。”
举例来说，比如借款人小张，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。
此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。
专家提醒
办理业务时间对还贷有影响
根据要求，房贷一族在2020年3月到8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响。但是，建设银行石家庄分行的工作人员告诉
“首先，要搞清楚三个概念，转换时间、重定价日、重定周期。”工作人员介绍。
转换时间：将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间。
重定价日：是指重新按照*的定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期；
重定周期：重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。
若重定价日为每年的1月1日，那么，在2020年3月至8月的任意时间转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推；若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么，根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考*发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考*发布LPR确定利率。
也就是说，房贷一族选择什么时间来办理定价基准转换，对转换时点的执行利率水平及加点数值没有影响，但可能影响到第一次重定价日的时间。
LPR每调整5个基点
影响百万元贷款月供约30元
固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的浮动利率方式则随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。
面对两种方案，
其固定点差为0.59%（5.39%-2019年12月LPR报价4.8%）。由于现行利率高于2019年12月LPR，其执行的利率将调整为LPR+0.59%。假设2020年12月LPR报价降至4.7%，用户获得利率则为4.7%+0.59%=5.29%，由此计算调整后月供为5546.84元，比现在减少了约62元。
此外，以用户贷款100万，等额本息还款，原合同期限30年，剩余25年，执行利率为基准利率9折计算，其房贷利率为4.9%×0.9=4.41%，由于现行利率低于2019年12月LPR，执行的利率将调整为LPR-0.39%。调整后，月供为4954.59元，比现在减少约58.93元。
根据相关要求，不论现在利率是7折优惠、9折优惠，还是上浮1.1倍，在转换时点，银行都会通过LPR加减点延续前期利率。之后要关注重定价日前一个月的LPR报价，LPR每调整5个基点，对百万贷款月供影响约30元。
另外，
各有利弊
房贷一族需慎重考虑
对于未来LPR的走势，从短期来看，不少业内人士认为“LPR加减点”方案有更大机会享受利率红利。
“如果选择固定利率，风险就是没有办法享受LPR下行带来的实惠。如果选择浮动利率，结果出现利率上行，可以通过提前还款的方式来规避。”有业内人士表示，风险很难完全规避，剩余的房贷期限越长，意味着利率风险也就越大。
由于LPR除了关系房贷利率，也是银行给企业发放贷款的“锚”，现阶段要给实体融资降成本，所以，LPR趋势为下行。
“就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是目前更加稳妥且主流的方案。”专业人士表示，未来中长期LPR的下走势和幅度还有待观察。
央行在*发布的货币政策执行报告中强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
业内人士提醒，LPR不会一直下跌或一直上涨，其下滑幅度或有限，不能说LPR肯定会一直降以及降多少。具体选择哪种利率方式，房贷一族应慎重考虑作出选择。
这个有建行卡不是太黑的几乎人人20000额度，这个中介在热炒，今天小编就给大家解析一下具体的操作方法，非常简单自己完全可以操作
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分享 刘晓博
楼市形势，在过去9个月里发生了大转折。
如果你现在买首套房，在很多城市里可以享受比LPR基准利率低20个基点的优惠。
*的5年期LPR利率为4.45%，则*房贷利率是4.25%。
于是一个重要的问题浮出水面：你该选固定利率，还是浮动利率？
如果选固定利率，则意味着在整个贷款期（比如20年或者30年，除非你提前还贷）你的房贷利率都是4.25%，未来加息和降息和你都没有关系。
如果选浮动利率，合同上表现为你的利率为LPR利率下浮20个基点。今年是4.25%，未来就存在不确定性。如果3年后5年期的LPR利率加息15个基点，则你的房贷利率将变成4.4%；如果加息50个基点，则你的房贷利率会变成4.75%。当然，如果出现降息，你的房贷利率也可能比当前的4.25%低。
LPR利率改革之后，一直到今年5月降息之前，我一般是建议大家选浮动利率。但是到了今天，鉴于房贷利率接近历史低点，我觉得选固定利率可能更正确一些。
下面做一个详细的分析。
上图是1991年以来，中国5年及以上期限人民币贷款的基准利率走势。
可以看出，基准利率的趋势是不断向下的。其实，这也是全球主要市场化经济体的利率走势。
比如美元自1970年代以来，利率走势是这样的：
过去50年美元利率的高点出现在1991年之前，那些高点大多跟石油危机或中东地区的战争有关。
所谓石油危机，就是以中东为主的产油国，对西方经济体做出的经济制裁：通过减少产量提高油价，打击西方经济。因为西方支持以色列，而犹太人和阿拉伯人多次起冲突。
后来，随着美国对石油掌控能力提高（比如颠覆了萨达姆等政权），以及以色列站稳脚跟，石油危机很少发生了。美国的输入型通胀减少，利率就很少飙升了。
1990年代以后，中国逐步成为世界工厂，廉价的制成品降低了美国等西方国家的通胀，这也有利于让利率走低；过去几十年，发达经济体的人口老龄化越来越严重、出生率下降，这都带来通缩压力，也倒逼利率不断走低。
但需要说明的是，低利率不意味着房贷利率一定低。比如*的美国房贷利率最近就飙升到了5.78%，而中国首套房*惠利率下降到了4.25%，中美房贷利率出现了非常罕见的倒挂：
再看一下其他重要经济体的长期利率走势：
上图是欧元利率，过去20多年也是一路走低，实现了零利率、负利率。
上图是日元利率，自从没有石油危机后，基本上在零水平附近呈现为一条直线。
上图是英镑的利率走势，从长期看也是不断走低的。
发达国家利率走低的逻辑，基本上都是相同的——老龄化、少子化。技术进步也是一个重要原因，如果将来碳达峰、碳中和实现，新能源替代化石能源（石油、天然气、煤炭），机器人普及，估计利率会更低。
熟悉金融的朋友应该知道，SDR（特别提款权）篮子里一共有5种货币——美元、欧元、人民币、日元、英镑。这5种全球最重要货币，在过去30年甚至更长时间里利率都是走低的。
这就是利率的大趋势。
从长远看，只要中国经济继续全面参与全球大循环，跟美欧日保持合作关系，人民币未来利率也将不断走低。
因为中国也在进入老龄化、少子化时代，中国的科技也在进步，此外中国需要跟主要经济体的利率保持基本同步。
在这种情况下，如果你选固定利率，大概率是会吃点亏的。
短期看，房贷利率可能还有下降空间；中期看，人民币有可能在2年之后进入加息周期，但估计加息周期比较短；长期看，人民币利率可能逐步走低，未来房贷甚至可能进入3时代。
但未来另外一种可能性在升上：中美战略博弈可能擦出火花。
我们不妨看看跟美国”擦出火花”的主要国家，其利率走势：
上图是俄罗斯过去20年的利率走势，整体是走高的，最近出现过剧烈波动，因为爆发了跟乌克兰的战争。
假如你几年前在俄罗斯贷款买房，当时利率是5%，贷款1000万卢布，按照20年等额本息计算，则月供为6.6万元左右。如果利率飙升到20%，则月供为17万元左右，是过去的2.58倍
即便按照目前的9.5%计算，月供也要达到93210元，是过去的1.4倍！
由此可见，利率飙升对于按揭者压力非常沉重。
另外一个常常跟美国擦出火花的国家是伊朗，上图是它的利率走势。
可以看出，时不时飙升一下是基本走势。这种飙升，跟俄罗斯卢布利率的飙升一样，诱因是战争、根本原因是经济制裁和经济封锁。
目前伊朗的利率仍然高达18%，这对于按揭房子的人压力肯定比较大。
但伊朗房价上涨也非常快，比如德黑兰现在平均每平米房价是3.6亿元里亚尔。过去5年里，时常出现1年翻倍的情况。
如果房价飙升，月供增加1倍其实也无所谓。
上面两张图，第一张是2020年7月到8月之间房价，当时德黑兰均价为2.31亿里亚尔，第二张图是2022年3月的房价，涨到了3.5亿里亚尔。
如果按照美元计算，则从966美元/平方米，上涨到了1377美元/平方米，涨幅也不算小。
从上面的分析可以得出结论：
第一，高度融入世界的经济体，如果没有内乱和战争，其利率是不断走低的。这一方面来自美元、欧元等主要货币的引导，另一方面也来自本国的人口老龄化、少子化等因素。
第二，被欧美排斥在外，不断遭受经济制裁的经济体，则利率波动性比较强，常常出现脉冲性的上涨，而且容易维持在高位。只有这样，才能遏制本币贬值，留住国际热钱。
从长远看，人民币利率是趋势性走低，还是出现脉冲性上涨，关键看中美关系。如果中美斗而不破，只是竞争关系、不是敌对关系，则利率有长期走低的可能。
曾长期担任央行行长的周小川曾说过，中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。
这向我们传递了一个重要信号：以中国人口老龄化、少子化的速度，未来进入负利率时代，是大概率的。
但他忽略一个前提，中美关系。
俄罗斯同样少子化、老龄化，但利率并没有变负，而是飙升到了10%左右，甚至20%！
而美国这种加息后政策利率仍然远低于中国的经济体，房贷利率反而超过了中国。
所以，如果你能拿到4.25%的房贷利率，把它固定下来或许是明智的。即便未来还有降息空间，其实也不太大了。
在未来20年到30年的漫长岁月里，利率如何演变，真的很难说。
4.25%以上的空间有多大，不可预测；但4.25%向下的空间，是可以计算出来的——如果持续降息，你损失的利率空间比较有限；如果中美关系出现黑天鹅，利率波动向上的空间，就不好预测了。
上图是2021年4月以来，全国每月卖地收入的同比增速，数据来自财政部官网。
去年8月以来，卖地收入同比下降比较多。中间只有2021年12月，因为房企付款之后到年底的因素，没有出现同比下降，其他8个月都是下滑的。
这意味着，未来楼市政策还会进一步松动。强二线城市的限购，或许会事实上消失（比如保留6个月社保或者个税，但允许一次性补缴）。
一线城市也可能通过吸引人才、降税、或者允许多证房合一等方式，做幅度不大的松动。
房贷利率“LPR转换”知多少
经济日报·
如果你的个人住房贷款是商贷，已于2020年1月1日前发放，或已签订合同但未发放，且属于浮动利率、参考贷款基准利率定价，那么，你正在面临以下选择——将贷款的定价基准转换为LPR加减点，还是转为固定利率。
这两者有何区别？哪种更划算？具体如何操作？需要注意哪些问题？
首先要提醒的是，上述转换工作虽已于3月1日正式启动，但将持续至8月31日，借款人仍有充足时间了解相关情况，在充分调研基础上，结合自身需求做出合适的选择。
“定价基准”生变
提及LPR，不少人表示“一头雾水”，更不明白“房贷做LPR转换”的逻辑和原理。实际上，把握住“定价基准”这一概念，便可对此次转换“豁然开朗”。
人们在申请房贷时，都很关注能否有“折扣”——即能否在基准利率上打折。例如，基准利率为4.9%，打九折后，实际执行的利率为4.41%，这其中，基准利率就是房贷的“定价基准”。
此次转换的核心，就在于“定价基准”发生了变化，由此前的按照“基准利率”定价，变为参考“LPR”定价。
什么是LPR？它的全称为“贷款市场报价利率”，简单来说，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率，每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。
那么，为何要将房贷的“定价基准”从基准利率转为LPR？“与基准利率相比，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化。”央行相关负责人说，为深化利率市场化改革，进一步推动LPR运用，央行此前已正式发布公告，要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作。
上述负责人表示，目前，大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准，但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率，而非LPR。2015年10月以来，贷款基准利率一直保持不变，但2019年8月以来，LPR已多次下降。
“因此，为保护借贷双方权益，央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。”该负责人说。
值得注意的是，此次转换工作并不局限于房贷，还涵盖企业贷款、个人消费贷款等。就房贷来看，仅包含商业性个人住房贷款，以及组合贷款中的商贷部分，不涉及公积金个人住房贷款；同时，固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率贷款也无需转换。
LPR还是固定利率？
值得注意的是，转换的选项并非只有LPR一个，借款人也可将房贷转为固定利率。那么问题来了，这两者有何区别？哪种更划算？
多位业内人士表示，两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于借款人自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。如果你认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能会上升，那么转换为固定利率就会有优势。
“需要注意的是，在基准利率的定价方式下，一般按比例浮动，如基准利率上浮10%、下调15%等；在LPR的定价方式下，则按照加减点数来浮动，如LPR加40个基点、减30个基点。”中国工商银行北京分行相关负责人说。
他介绍，假设你目前的房贷为10年期、利率为基准利率打七折，转换为LPR以后，并不是在LPR的基础上打七折。
“转换前，贷款基准利率是4.9%，打七折后的实际执行利率是3.43%，转换成LPR后，贷款的实际执行利率依然为3.43%，但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点。”该负责人说，转换后，10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%，因此，该笔贷款的定价方式转换为：在5年期以上LPR的基础上减137个基点，即减去1.37%，加点数值为“-137”，该数值在合同剩余期限内固定不变。
如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，他的房贷都将执行3.43%这个利率。
如果借款人选择转为参考LPR定价，其房贷利率水平将按照“5年期以上LPR－1.37%”来确定。
那么问题来了，众所周知，LPR每月20日对外公布一次，相应的房贷实际执行利率也会每个月变化一次吗？
答案是否定的，这里涉及“重定价日”和“重定价周期”两个问题。前者是指，你和银行约定的利率调整日子，即“何时调整”，通常为每年的1月1日，或每年与贷款发放日相对应的日期；后者则是指“多久调整一次”，即调整频率，通常为一年。
也就是说，从转换后到第一个重定价日前，上述借款人的房贷利率仍是3.43%，从第一个重定价日起，其房贷利率变成“当时*的5年期LPR－1.37%”，以后每个重定价日都以此类推。
“你的房贷做LPR转换了么？”“如果转成固定利率是不是更好？”“究竟要如何选择？”作为一项与百姓“钱袋子”密切相关的业务，个人住房贷款的利率变动总能引发社会关注。
多渠道办理 实时生效
不难看出，如果未来LPR会持续下降，那么把房贷利率转换为参考LPR定价会更划算。目前从多家商业银行的反馈看，对LPR持下降预期的借款人较多，选择LPR选项的人数多于选择固定利率的人数。
需要注意的是，根据监管层部署，转换工作原则上要于2020年8月31日前完成，如果借款人有转换需求，建议在此时间节点前与相应金融机构协商。
此外，如果贷款存在共同借款人，需要所有共同借款人均同意变更后，才能实施定价基准转换。
如何办理呢？以工行为例，该行目前提供手机银行、智能柜员机、短信银行等多种受理渠道。“疫情期间，建议借款人通过手机银行办理，如果确实需要线下办理，建议等到疫情结束后。”该行相关负责人说。
从线上办理渠道看，借款人可登录工行手机银行APP，按照“*、全部、存贷款、利率基准转换、一键转换”路径点击，按提示操作办理即可。
“如果你是借款合同中的共同借款人，且已在工行预留手机号，在主借款人发起定价基准转换后，你将收到工行95588发送的定价基准转换变更确认短信，此时，你可以直接回复该短信完成定价基准变更确认。”上述负责人说，这一银行短信功能预计将于4月中旬上线。
至于转换的生效时间，通常情况下是“实时生效”。例如，在手机银行办理定价基准转换时，如果合同清单中某一笔合同的右上角显示“已按LPR定价”，则说明已经变更成功。
但是，如果你的贷款存在共同借款人，则需要所有共同借款人在主借款人发起变更的当天24点前完成变更确认，定价基准变更才能生效。
相应地，银行会在定价基准变更成功或失败后，向借款人在该行预留的手机号发送短信提醒，建议借款人及时留意相关信息。
最后要提醒的是，根据央行政策要求，将定价基准转换为LPR后，不可再转回按照基准利率定价，也就是说，定价基准只能转换一次，借款人应在审慎思考后作出理性选择。
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