平安不动产基金(002477)平安不动产基金发展趋势
平安不动产基金(002477)平安不动产基金发展趋势
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一、基本概况
平安不动产成立于1995年，总部位于大湾区深圳。随着公司的业务发展，期间几次更名、历时二十余年，从早期为集团自有物业提供物业管理服务，到2007年业务拓展，开始为集团关联企业提供物业管理、租赁管理、设施管理、会议管理、接待管理等服务。2008年明确主业，致力于为集团提供物业投资管理业务，强化公司资产管理及工程建设能力。再到2011年重新定位，正式确立成为集团险资不动产资产配置的孵化器，立足于不动产投资与资产管理服务。
截至2021年3月末，平安不动产旗下控股子公司共计93家，净资产前五大子公司分别为深圳恒创投资管理有限公司（承担长期股权及应收款项类投资）、平安不动产资本有限公司（全资子公司，南京空港物流园、太仓浏河物流项目、悉尼CQT等项目的投建、投资境外可转债）、广州平盈投资管理有限公司（承担平安广州金融城项目投建）、深圳市前海平裕商业保理有限公司（保付代理业务）及深圳市盛伟投资管理有限公司（天津泰丰小白楼城市综合体项目投建）。
自成立以来，平安不动产历经多次增资和股权变更。目前，公司由平安人寿（49.50%）、平安产险（35%）及深圳平科（15.50%）共同持股，实收资本200亿元，其中平安人寿为第一大控股股东。公司的最终控股股东为平安集团，由于平安集团的股权结构较为分散，所以暂无实际控制人。
二、业务分析
平安不动产主营业务分为资产管理业务和不动产投资业务两大板块。简单来说，资产管理业务是公司接受集团内部和外部第三方委托所提供的不动产投资顾问服务和资产管理服务，主要包括项目投资顾问、财务顾问、投资管理、保理业务、不动产运营管理及工程管理等；不动产投资业务是公司运用自有资金所进行的不动产投资，主要包括股债权投资业务、商业物业、工业物流、养生养老及海外投资等板块。
近年来，受益于集团不动产投资的整体扩张，平安不动产营业收入状况良好，逐年稳健增长，由18.69亿元增加至33.47亿元。其中，资产管理业务收入为公司业务收入的主要来源，平均占比超过85%，年化复合增长率28.44%，形成以“投顾收入领先增长、保理业务收入创新增长、其他业务收入稳增长”的多元化新局面。不动产投资业务主要依赖于“股+债权投资业务”收益，根据会计准则计入投资收益，为近年公司的主要盈利来源；营收中业务收入则占比较小，近年来由于在建物流地产和自持物流园悉数转让给平安人寿，导致工程物流业务条线调整，业务收入由4.29亿元下降至2.96亿元。
（一） 资产管理业务
平安不动产的资产管理业务收入主要来自于投资顾问费收入、财务顾问费收入、保理业务收入及不动产运营管理费收入等。其中，公司接受集团内部其他子公司的委托所进行土地和成熟物业的收购、获取相应的投资顾问费，是其资产管理业务收入的核心来源。
1、投资顾问服务
从业务模式而言，由平安不动产接受平安人寿、平安产险等集团子公司委托，签订框架协议，为联合营公司提供所需的投资顾问服务从而收取服务费用。服务内容主要分为两个方面，一是为委托人在全国重点城市购买土地使用权进行自用及投资物业建设所提供的服务，这里就包括和政府进行沟通谈判、投资分析、市场调研、工程规划、内部报审、项目公司设立与管理等工作；另一方面，是为客户寻找优质标的，比如基础性研究和项目储备、项目尽调及谈判、项目内审及交易文件签署、交易文件执行及不动产接收等。投资顾问费主要分为三类，分别是新项目投出管理费、固定管理费和浮动管理费，固定管理费率每年略有浮动，但整体定价方式相对稳定。
与开发商合作过程中，大型房企负责操盘开发，平安不动产前期参与拿地，与政府交涉土地资源；后期平安不动产及其子公司扮演财务投资人角色，成为诸多项目的背后金主。在真正招拍挂的时候由开发商作为载体，部分地区不限制开发资质时，平安可直接参与。对于开发商而言，与平安不动产合作有诸多好处：一是不存在直接竞争关系。平安不动产的公司性质并不能被监管定义为房企，不参与操盘、并表，不存在直接利益冲突；二是解决资金压力。平安不动产背靠平安集团，以财务投资人的角色参与其中，资金来源和成本相较房企而言较低；三是团队成员优势。平安不动产的团队中百分之八十成员来源于房企，相比较于其他金融机构，更理解房企需求。截至目前，平安不动产已与招商蛇口、金地、万科、龙湖等多家大型房企建立合作关系。
近年来，伴随新增投资规模的扩大及存量管理规模的累积，平安不动产的投资顾问费收入呈现逐年增长趋势，年化复合增长率25.32%。其中，2018年主要来源于深圳联新、深圳安创和桐乡安豪等三家关联公司的投顾费用。2019年新增深圳平嘉，累计11亿元；2020年，新增深圳盛钧，累计17.12亿元，占当年投顾收入超过89%。
2、财务顾问服务
财务顾问费收入主要是指平安不动产对外提供财务管理、财税咨询等服务所取得的收入。其中，2020年同比大幅增加1.83亿元，主要由于新增融资类咨询服务，一般费率不低于客户实际融资规模的1%。
3、保理业务
保理业务收入主要源于全资子公司平裕保理的业务收入，其保理业务模式分为再保理及资产证券化两种，属于公开型无追索权保理。一方面，平裕保理对应收账款进行再保理，将资产转让给银行及非银金融机构；另一方面，平裕保理以原始权益人及资产服务机构角色参与资产证券化，主要是以大型国企、稳健型房企等供应链ABS产品，收取资产服务机构费用。平裕保理成立于2015年7月，注册资本5亿元，自2018年11月正式开展业务以来，已成功发行多期供应链ABS产品，储架规模450亿，在报项目500亿。
近三年，保理业务收入表现为大幅增长，逐渐成为资产管理业务新的增长点。经统计，2020年保理业务收入为3.27亿元，同比增加2.51亿元，已成为当年第三大主要收入来源。相对应，当年平裕保理参与发行ABS产品为近几年*水平，发行产品61个，发行规模557.89亿元。
4、不动产运营管理服务
不动产运营管理费收入主要是指平安不动产受托对已建成完工的不动产项目提供包括招租在内的招商运营服务，其中包括物业招租、物业升级改造、物业处置等运营管理服务，委托人主要为平安人寿、平安产险及平安信托等集团内部子公司。近年来，该部分收入较为稳定。截至2021年一季度末，公司运营管理项目32个，年管理费按照资产原值的0.25%-0.5%向委托人收取。
5、投资管理业务
平安不动产的投资管理业务主要包括基金、债权投资计划及受托项目管理，核心是基金管理。从投资模式来看，平安不动产为基金发起人，通过拥有基*照的子公司设立私募股权基金，并以基金管理人GP的身份参与基金管理，收取管理费，该部分收入已记入投资管理业务收入。2018年-2020年，基金管理费收入分别为0.68亿元、1.54亿元和0.88亿元，主要为私募股权基金收取的管理费用，费率介于0.20%-1.80%。
上海平安股权投资管理有限公司和横琴平安不动产股权投资管理有限公司均为平安不动产旗下、拥有基*照的子公司，作为基金管理人，通过设立有限合伙基金、契约型基金投资优质不动产标的，多以行业TOP50房企开发的一、二线城市住宅地产项目为主。自2019年起，公司逐步开展受托项目管理业务，主要接受委托对标的项目提供项目管理服务，截至2020年末，已实现0.57亿元收入，未来或将进一步提升。
6、工程管理业务
工程管理业务是指由平安集团及其子公司为委托人，平安不动产受托对在建不动产项目提供专业的工程规划、建造、施工或装修改造等服务。项目工程的建安成本由委托人支付，平安不动产主要收取工程管理费，费率为6%。整体来看，工程管理业务收入占比规模较少，平均占比3%左右，收入规模呈现逐年增长趋势。
（二）不动产投资业务
平安不动产的不动产投资业务收入中计入主营业务收入的部分主要来自于商业物业、工业物流、养生养老及海外投资等板块。商业物业投资主要是公司早期通过自有资金投资开发写字楼项目，项目中后期由险资资金或第三方机构受让，从而获得投资收益实现项目资金退出，由于存在受托关系，公司后期仍需负责项目的运营管理。近年来商业地产投资表现较好，收入逐年大幅增长，直至2020年末已成为主要的收入来源。
近年来，工业物流收入呈大幅下降，由2.61亿元直至清零，一方面因为2018年以来，公司将在建物流地产全部转让予平安人寿，导致再无新增项目支撑收入增长；另一方面由于2020年以来，原自持的物流园（包括南京、青岛、太仓、徐州、扬州等）也都悉数转让给了联营企业，至此所有工业物流项目全部转出。
养生养老收入整体占比规模较少，逐年缓慢增长，由0.25亿元增至0.38亿元。自2017年以来，养老地产投资实现收益，主要为养老公寓及其配套设施的租金收入。在建项目仅为浙江桐乡养生养老度假项目，预计2025年下半年完工。
（三）股债权投资业务
平安不动产采用“股权+债权”相结合的投资方式，主要投向第三方优质房企项目。不动产项目分布于一线、强二线及省会城市，其中广州、杭州、南京、武汉、上海、重庆、合肥等地的投资占比较高。
从投资模式来看，平安不动产采用的是轻资本模式，平安不动产及其子公司作为LP通过债权或股权的方式投向底层标的，到期股权退出或者债务偿还后，获取相应的投资收益。目前，投资收益是平安不动产整个利润板块中最主要的组成成分，如果收入来源视为营业收入与投资收益合计，那么投资收益占比规模高达70%以上。
股权投资方面，平安不动产子公司通过增资或者股权收购的方式持有项目公司股权，到期后通过协商实现股权退出，收入主要为投资产生的股权溢价。从2017年末开始，股权投资市场已逐步被市场认可，占比呈现大幅上升趋势，由2018年的24%上升至2020年的40%，随着早期项目陆续退出，投资收益也十分可观。2019年，投资收益高达62.54亿元，同比增长70%。截至2021年三季度末，长期股权投资为354.59亿元，较上年期末增长41.22%，预计2021年末会进一步上升。
债权投资方面，平安不动产及其子公司以股东借款形式发放贷款，到期收取本息实现退出，收入为债权投资产生的利息收入。整体来看，债权类投资仍为大头，规模增长较为平缓，期限介于0.75年-6年，投资收益逐年稳健增长，年化收益率介于4%-10%之间。
截至2020年末，平安不动产前十大债权投资情况 （单位：亿元、年）
通常，平安不动产会在项目合作框架中约定退出方式，股权投资优先选择合作方回购或者受让公司股权的方式，其次为项目清算退出；债权投资以持有至到期偿付本息为主。截至2021年一季度末，平安不动产股债权投资项目存续19个，公司持有项目比例平均超过40%，投资期限介于3年-10年，底层标的主要为写字楼、商业地产、酒店式公寓及住宅等，主要合作客户以大型房企为主，包括置地香港、路劲地产、天津泰丰、招商蛇口、金地、万科、龙湖、仁恒等。
根据原保监会2010年下发的《保险资金投资不动产暂行办法》的有关规定，保险资金不得直接或间接投资于商业住宅。基于平安不动产的公司性质，本质属于服务性质的第三产业、投资类公司，不受直接金融监管约束。因此借由“股+债权投资模式”之手，依托第三方资金来源，摆脱险资投向束缚，平安不动产顺势参与到住宅项目投资标的中来。截至2021年一季度末，平安不动产累计参与住宅类投资项目17个，投资余额65.19亿元。
这对于地产开发商而言，资本方持股入局也在一定程度上缓解了资金压力。在“房住不炒”、行业强监管的大背景下，房企融资渠道已捉襟见肘，尤其是2019年5月银保监会下发23号文后，借由信托通道实现的股权融资模式已全面封堵。
（四）关联交易
由于平安不动产的定位是服务于集团及关联企业，因此关联收入占比高企已经成为明显现状，截至2020年末，已高达46.04亿元，占比48.06%。关联收入主要以投资收益、咨询费收入及租赁管理费及工程酬金为主，近年来均呈现逐年递增趋势。
重大的关联交易主要分为两类，一是为平安人寿、平安产险及平安集团为代表的股东及实际控制人所提供的不动产运营管理服务及工程管理服务；另一类是为深圳联新、桐乡安豪、平安创科、深圳安创为代表的联营公司所提供的投资顾问服务、财务顾问服务及债权类投资服务。
由于关联交易的定价主要遵循双方协商敲定，对于平安不动产而言，较高的关联交易占比更需遵循严格、谨慎、公正、公平、公开的市场原则，以防止关联交易出现问题时影响公司本身的经营业绩。2020年9月，银保监会下发《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》指出部分保险机构违规开展资金运用关联交易，存在险资通过集合信托计划、股权投资基金、非保险类子公司等渠道违规流入关联方的情况。这意味着，监管已经认识到市场部分险资机构存在利用交易结构违规操作，腾挪资金转向关联交易。
三、债务结构分析
（一）资本结构
近年来，平安不动产通过发行其他权益工具和经营积累补充资本，自有资本实力显著增强。截至2020年末，公司所有者权益为483.73亿元，同比增长约30%，其中，其他权益工具余额92.07亿元，包括67.07亿元的永续债和25亿元的可转权益工具。
（二）其他应付款
其他应付款主要由关联方及第三方经营往来款组成，为集团内部资金。随着公司业务规模不断扩大，近年来应付往来款呈现大幅上升趋势，截至2020年末增至115.93亿元。
根据其他应付款前五大客户统计，应付款项主要由关联公司的短期无息借款以及联合营公司的项目盈余资金、业务代垫款组成。截至2019年末，前五大客户其他应付款金额合计85.45亿元，占比超过80%，主要为富鹏投资和深圳安创64.63亿元无息借款、联合营公司14.17亿元的项目盈余资金和6.65亿元业务代垫款。截至2020年末，应付关联方款项规模同比增长5.72%，但前五大客户规模占比同比下降20.81%，足以体现结构组成更为分散化。
（三）有息债务结构
为支持业务不断发展，平安不动产发行了大量有息债务，主要通过银行借款、境内外发债、ABS及永续债券实现，过多的依赖公开市场发债导致直融占比明显增高，容易受到债券市场波动及相关政策的影响。
自2019年以来，有息债务规模逐年走扩，长期债务反超短期债务成为主要债务来源，同时，短期债务仍不断增长，永续债的发行成为融资来源新血液。
（四）债务比率
基于永续债券的规模调整，近年来，公司的资产负债率水平整体呈现下降趋势，但负债比率水平仍居高位，超过六成。同时，有息负债率有上涨回调升趋势，平均占比超过50%，需要持续关注债务水平。
四、融资来源
近年来，平安不动产不断依托公开市场发债和银行借款，持续融资造血；借助发行权益工具，拓宽融资渠道，三者已逐步成为业务资金的主要来源。然而，过高依赖发债融资，无异于加大自身杠杆，当市场资金紧俏、利率上行时，将面临较高资金成本；同时，早期债务期限多以3年以内的短期债券为主，而公司股债权投资业务多以长期见长；此外，接下来3年公司将同样面临较高的兑付压力，负债结构优化、期限错配与兑付压力成为平安不动产需要面临的问题。
（一）银行借款
公司借款主要以银行借款为主，平均占比超过95%，近年来，借款余额逐年下降，2020年末已下降至109.51亿元。2021年由于发债规模下调，间接融资比例有所上升，预计年末借款规模将进一步提升。
公司借款类型主要以信用借款为主，平均占比超过83%，少量抵、质押贷款及保证借款。
（二）银行授信
近年来，公司银行授信总额逐年增长，截至2020年末，授信总额高达1257.75亿元，其中已使用426.61亿元，使用率约为三成。高额的银行授信意味着较高的信用背书。
（三）境内债券
1、发债情况
近年来，公司境内发债规模大幅提升，发债品种较为丰富，其中以超短融、中票、公司债及私募债为主。2019年发债规模大幅提升，同比增长一倍，主要源于新增发行27.3亿元ABS、30亿元永续债券和46亿元私募债所致。2020年持续发债高峰，超短融比例同比增长47.27%，高达81亿元；公司债、中票及永续债仍为融资主力，累计发行规模95亿元。
然而，前期发债过热并未持续，2021年发债规模骤降至87.27亿元，超短融、中票规模皆有明显下降；公司债发行规模保持增长，累计发行40亿元。
2018年以来，公司发行债券的票面利率整体呈现下行趋势，由5%左右水平*下降至2%左右。较低的票面利率也反映着较热的市场发债行情，低息发债已成为继银行借款之外较便宜的资金来源。2020年中至今，票面有所回升，预示着市场获取资金成本较高，或也较好地解释了平安不动产2021年以来发债规模大幅缩减的原因。
除了已经发行几单的ABS债券期限超过10年之外，公司发债期限普遍较短，平均期限3年以内，并且以1年以内的超短期融资券为主。
2、存续情况
截至目前，公司存续债券17单，未偿债券本金余额228.44亿元，主要是超短融、中票、公司债及私募债。接下来3年，存续债券将逐步面临到期清算，预计兑付金额约200亿元，因此平安不动产将面临较大的兑付压力。
截至目前，平安不动产以原始权益人角色发行的ABS项目存续4单，累计发行规模26.11亿元，债券期限平均超过10年，主要为CMBS或者类Reits项目，分别为平安汇通-武汉金地广场资产支持专项计划、平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房2期资产支持专项计划、平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房1期资产支持专项计划、平安汇通-利园酒店资产支持专项计划。其中，平安汇通-利园酒店资产支持专项计划已于去年9月完成优先级证券的全额兑付，剩余次级0.75亿元尚未偿付，预计于今年一季度完成收益分配。
平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划于2018年12月24日取得上交所无异议函，也是国内首单正式获得通过的合作型长租公寓储架Reits，储架规模达50亿元，底层资产为位于上海市浦东新区外高桥板块的朗诗寓森兰项目。该项目总建筑面积达4.35万平方米，由朗诗旗下品牌“朗诗寓”进行运营管理，房间共计752间，产品类型为白领公寓和精品公寓。
除原始权益人外，平安不动产还以基础债务人、流动性支持机构或财务顾问的角色参与ABS项目，产品类型包括供应链、购房尾款及CMBS，其中以平安不动产子公司平裕保理作为原始权益人发行的供应链产品为多。
自2019年以来，平安证券-平裕保理供应链金融1-N号资产支持专项计划已累计发行14单产品，累计发行金额92.73亿元，基础资产主要为供应商与平安不动产联合营企业在日常经营活动中形成的应收账款。截至目前，存续产品5单，存续规模42.98亿元，其他均已顺利兑付。
近年来，平安不动产共发行永续债5单，其中永续债发行后前3个计息年度的票面利率为初始基准利率加上初始利差；自第4个计息年度起，每3年重置一次票面利率，调整为当期基准利率加初始利差、再加上300个bp。截至目前，债券余额合计65亿元。
（四）境外债券
2017年以来，平安不动产通过子公司发行港币债券和美元债券的形式发行多单境外债券，均未到期。截至目前，待偿还债券余额分别为15亿美元和15亿港元。
五、重大变动事项
（一）高层人事调整，基建投资或成布局新领域
2021年3月12日，平安不动产发布公告称聘任蒋达强先生出任公司总经理，原总经理朱政坚担任联席总经理。蒋达强为现任平安集团的执行委员会委员，曾在华润集团、和记黄埔、中粮置地、旭辉集团、弘阳集团任职。
2021年5月19日，公司再发公告称委任董事鲁贵卿先生出任公司董事长及法定代表人，原董事长及法定代表人邹益民先生不再担任。鲁贵卿出身中建系，曾在中建八局、中国建筑、中南控股担任高管，在基础设施领域深耕近30年，长期专注于基建投资及运营管理，有着丰富的经验。2019年6月加入平安，是平安集团现任执行委员会委员、平安建设的董事长兼CEO。
高层接连换帅，或与平安不动产未来发展战略调整有关。近年来，由于受到监管合规管控约束，地产行业的资金来源严格受控，这其中也包括保险资金的投向问题。
2020年9月，银保监会下发《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》，指出另类投资领域风险隐患较大，存在股权方式投资的不动产项目公司所投资金被挪用的情况；以及保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域。
2020年11月，银保监会下发《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，要求险资开展财务性股权投资，所投资标的不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。
而此次，鲁贵卿掌舵平安不动产，或预示着公司业务转型基建领域，这与国家“十四五”大力发展新型基础设施建设规划、推动基础设施领域不动产投资信托基金（Reits）健康发展不谋而合。
2021年11月10日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，为进一步丰富保险资产配置结构，盘活基础设施存量资产，提高直融比重，符合监管要求的保险机构可以开展基础设施基金投资业务，未来或将成为不动产投资领域的新发力点。
整体来说，基础设施证券投资基金的风险收益特征与保险资金的投资需求相互吻合，既能解决流动性难题，降低久期缺口，也可以拓宽投资渠道，服务国家战略。一方面，符合期限匹配。险资需要同时满足投资回报及久期匹配的原则，通常负债周期较长，行业平均周期超过15年。而基金的底层资产为基础设施项目，项目运营周期较长，固定派息分红，可以提供长期、稳定的现金流收入。另一方面，相关性较低。基础设施基金与股票、债券等大类资产的相关性较低，有利于分散投资，降低关联风险。
（二）华夏幸福债务违约，集团净利下滑受拖累
2021年8月，平安集团半年报披露由于受到华夏幸福债务危机影响，集团对华夏幸福相关投资资产进行减值计提调整，归属于母公司固定净利润同比下降15.5%。相关投资资产的拨备合计359亿元，其中税后归属于母公司股东的净利润影响金额为208亿元，税后归属于母公司股东的营运利润影响金额为61亿元。
华夏幸福债务违约，缘何平安集团无故受牵连？这一切都要追溯至三年前，华夏控股与平安资管、平安人寿签署的股份转让协议开始。
2018年7月，华夏控股与平安资管签署《股份转让协议》，并与平安资管、平安人寿、王文学于次月签订补充协议，约定华夏控股通过协议转让的方式，向平安人寿转让其所持有的5.82亿股华夏幸福股份（占总股本19.70%），转让价款共计137.7亿元。本次权益变动后，继华夏控股，平安人寿成为华夏幸福的第二大股东。
2019年1月，华夏控股、王文学又与平安资管签署《股份转让协议》，并与平安人寿次月签订补充协议，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让1.71亿股华夏幸福股份，转让价款共计42亿元。本次权益变动后，平安人寿及其一致行动人平安资管合计持股7.58亿，占华夏幸福总股本的25.25%。
2021年2月2日，华夏幸福*发布逾期公告，称由于流动性出现阶段性紧张，公司及其下属子公司发生债务逾期涉及本息金额52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式。此后几个月，华夏幸福相继经历了股票停牌、境外债务违约、债券及债务融资工具违约等一连串事件。截至2021年三季度报告期末，华夏幸福未能如期偿还债务本息已高达897.66亿元，计提坏账准备8.94亿元。
同月，平安不动产发布澄清说明公告，表明公司及其下属公司不持有华夏幸福及其下属公司任何股权、债权，亦不存在任何资金往来，无风险敞口。即及时向市场表态，公司本身与该场债务纠纷不涉及任何牵连。
（图虫创意）
经济观察报
联合评级公告称，由于7月5日至8月1日，*ST雏鹰股票通过深圳证券交易所交易系统连续20个交易日的每日收盘价均低于股票面值（1元）。8月19日，深圳证券交易所决定公司股票终止上市。
雏鹰农牧在2010年以明星企业身份上市。2015年雏鹰市值曾接近300亿元，2016年胡润百富榜，雏鹰农牧董事长侯建芳位列河南富豪榜第4，身家85亿元。四年间，雏鹰农牧从三百亿市值跌落，最终以退市黯然收场。
一位接近雏鹰农牧人士对
8月22日，
猪为什么能饿死
雏鹰农牧成立于1988年，其核心业务包括生猪养殖、粮食贸易、互联网三大板块。雏鹰农牧2010年9月在深交所挂牌上市时，是国内第一家以生猪养殖和销售为主业的中小板上市公司。2010年雏鹰农牧营业总收入为6.8亿元，净利润为4.3亿元。
雏鹰农牧的这轮危机从2018年下半年开始。6月份，自媒体发文质疑雏鹰农牧涉嫌严重财务舞弊，包括公司可供出售金融资产及对应的投资收益、非流动资产涉及的会计科目等年报披露数据的真实性，并质疑公司投资收益的合理性及真实性。
卷入财务丑闻的雏鹰农牧不断遭遇了信用评级下调、经营活动现金流大幅下降、现金周转较为紧张、对外担保风险等情况，尤其是2019年债务集中到期，使雏鹰农牧面临较大的短期偿债压力。
8亿元的14雏鹰债已于2019年6月26日到期。2018年11月，雏鹰农牧公告称“18雏鹰农牧SCP001”不能按期足额偿付，已构成实质违约。该债券发行期限为270天，应偿本息总额为5.28亿元。不久后公告称，与部分债权人协定将通过以公司火腿、生态肉礼盒等产品偿付本息。
去年8月份，中国境内*出现生猪养殖行业疫情，再次让雏鹰农牧的经营雪上加霜。加上金融去杠杆带来的融资渠道减少，已经出现资金紧张的雏鹰农牧甚至无法供应足够的饲料，导致猪舍内的生猪被“饿死”。
接近雏鹰农牧人士对
*ST雏鹰在公告中也曾称，生猪养殖成本70%以上是饲料、药品成本，鉴于近两年公司资金紧张，饲料、药品等相关供应商款项支付不及时，对供应商的经营造成了较大影响。2018年雏鹰农牧年报显示，其亏损41亿元。
资金紧张的主要原因是雏鹰农牧的大踏步扩张收购。
雏鹰农牧公告称，由于前几年投资规模较大负债率高，过高的负债率加上行业不景气、金融去杠杆等因素致使雏鹰农牧资金链出现问题。
昔日，侯建芳曾以打通产业上下游为荣。他在接受凤凰网采访时称，雏鹰农牧“从生猪的原料采购，到原料运输，到饲料加工，到养殖繁育，到屠宰加工，到冷链运输，最后到消费者的餐桌，整个环节都是我们公司自己在做，没有依托于任何第三方平台，这是我们打造的全产业链，我们在用实际行动验证如何才能做到食品安全，让国人吃到放心肉是我们的责任。”
雏鹰农牧里的侯家人
在雏鹰农牧这16起并购事件中，标的包括一家雏鹰农牧董事长侯建芳儿子侯阁亭作为交易对手的公司，即噢麦嘎（上海）网络科技有限公司。雏鹰农牧2017年年报中解释了这起交易，雏鹰农牧控股子公司微客得科技将其所持有的控股子公司噢麦嘎36%的股权以不超过2,700万元转让给侯阁亭，本次转让完成后，微客得科技持有噢麦嘎的股权下降至15%，噢麦嘎将不再纳入公司合并报表范围。
OMG官网介绍，该俱乐部2012年于成都成立，旗下拥有英雄联盟分部、守望先锋分部、FIFA分部等，初期专注于《英雄联盟》项目，当年即开始征战国内联赛，2018年获得“绝地求生”首届全球邀请赛*。2017年4月，《体坛周报》官方客户端“体坛加”发布的“中国电竞俱乐部品牌价值榜”上，OMG俱乐部以953万元的品牌价值位居第十，王思聪创始的IG俱乐部则以1397万元排名第二。
侯建芳接受媒体采访曾称，“我投我孩子的，最后是赚钱的，就他那儿的投资收益率高。投了一个多亿，是基金投的，我们上市公司总共投了255万，赚了4000多万。”
2016年3月，雏鹰农牧公告与上海竞远投资管理有限公司共同设立电竞产业投资基金，总规模不超过5.05亿元，其中公司作为有限合伙人认购5亿元。
雏鹰农牧的实控人为侯建芳，这是一家家族式管理的私企。从高管名单中可以看到，侯姓屡屡出现，包括雏鹰农牧董事长侯建芳，副董事长侯五群、董事侯斌、第五大股东侯杰、股东侯建业等人，均为侯建芳亲戚。
并且侯家人也投资、管理多家子公司。例如说侯建业也是吉林雏鹰农牧有限公司股东，侯五群是开封雏鹰肉类加工有限公司股东。
一位雏鹰农牧已离职人员对
终止上市
侯建芳多次公开发言称企业正在自救。
今年2月侯建芳发公开信称雏鹰农牧将顺应环境变化，调整发展战略，优化内部结构，摒弃自身劣势，提升竞争优势，激发整体活力，必定使公司发展走入正轨。
7月29日，*ST雏鹰回复深交所关注函时提到，受多种因素影响，目前*ST雏鹰现金流紧张，贷款、货款等未能按期偿还支付。针对现状，*ST雏鹰采取了多种方式解决债务危机，包括但不限于：以公司存货偿付债权人本息，目前已交割的货物1.37亿元；开展债务重组，目前已与部分债权人签订框架协议，尚未签订正式协议，尚未有实质性进展；将公司部分未利用猪舍等固定资产租赁给第三方，短期内可补充公司流动资金。此次公司与供应商签订合作协议，开展生猪养殖业务，是公司解决债务方案的一项新的尝试。
关于自救进展，截至发稿
雏鹰农牧触发的退市条件是股票连续20个交易日的每日收盘价均低于股票面值（1元）。资本人士称，对于绩差股和问题股而言，“面值退市”机制将加快市场上劣质企业的出清速度。
雏鹰农牧并不是第一家因股票连续20个交易日的每日收盘价均低于股票面值而退市的股票。此前中弘（即中弘股份）因为这一规定而退市，在2018年12月27日交易结束后终止上市，深交所将对公司股票予以摘牌。
本文经「原本」分享认证，作者经济观察报，访问yuanben.io查询【3JE4XHT7】获取授权信息。
全国和地方性金融资产管理公司（下称“AMC”）纾困房企的速度正在加快。近日，中国华融与阳光集团签署纾困重组框架协议，河南郑州也拟设百亿地产纾困基金，吸引包括资产管理公司等参与组建子基金。
穆迪*副总裁曾启贤对第一财经表示，相关措施若实行（设立房地产基金和授予银行贷款以支持房地产项目），将对房地产业和银行系统具有正面信用影响，有助于防范房贷断供情况出现蔓延。房地产和相关行业对中国GDP的贡献率接近30%，这些措施也将降低系统性风险。
事实上，此前，一些AMC已介入部分地产项目的破产重整，发挥提供资金、整合建设资源的功能，通过引入代建方合作对项目进行盘活。
不过，更多机构则认为，这些地产纾困基金资金体量有限，可承接项目有限。已经持有不少地产敞口的AMC其资金支持也将是谨慎、有选择性的。地方AMC可能在纾困中将承担更多责任。而中长期来看，销售端能否回暖仍是关键。
纾困行动加速
8月5日，中国华融公告称，与阳光龙净集团有限公司（下称“阳光集团”）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。
同时，各地AMC也在积极行动。继7月19日河南资产管理有限公司（下称“河南资产”）和河南郑州地产集团有限公司（下称“郑州地产”）拟联合设立郑州市地产纾困基金后，8月5日，郑州市已下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，规模暂定100亿元。（详见第一财经报道《稳信心！郑州房地产纾困基金落地，百亿基金能否撬动社会资本？》）
AMC成立于上世纪90年代，其规模随后不断扩张。这些“坏账银行”的总资产目前约为5万亿元，在2021年解决了4000亿元的房地产市场坏账，占总数的五分之一。
随着当前中央层面对于“保交楼”的明确指示，各地的紧迫感增强，主流观点认为，相关资产管理公司和出险企业的合作会增加，有助于减少问题楼盘的风险，促进房地产市场健康发展。
穆迪方面认为，设立房地产基金和授予银行贷款以支持房地产项目等具有积极意义，但潜在资金如何运作以及预期规模未正式公布。拟定的措施能否取得成效，将取决于这些具体细节以及执行资金的及时性和可用性，对个别房地产开发商的影响将取决于项目筛选标准等特点。
整体而言，穆迪认为，房地产业情绪的改善对地方政府具有正面信用影响，因为土地出让金收入占其总财政收入的30%左右。土地出让金的下降，或限制地方政府可用于支持地方经济发展和基建的资金规模。
“AMC接管+委托代建”模式引关注
当前的担忧在于，虽然全国及地方AMC对于地产项目纾困将发挥重要作用，但这些资金体量有限，可承接项目有限。而且，外界对中国AMC的健康状况亦十分关注。
今年3月，四大全国AMC中，除了上述的中国华融，中国东方和长城资产分别筹集了100亿元人民币债券，根据债券招股说明书，这些债券用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业不良资产纾困；中国信达向恒大董事会和恒大风险化解委员会分别派驻了一名高管。融创中国和花样年等陷入困境的开发商也在积极与AMC沟通潜在的救助计划。AMC也在协助建立城市级别的纾困基金。
穆迪副总裁和*信贷主管尹劲桦表示，预计AMC的资金支持规模将是谨慎、有选择性的，因为它们已经持有大量房地产开发商的敞口。龙洲经讯(Gavekal Dragonomics)中国金融问题分析师张晓曦表示，AMC是房地产开发商的“重要债权人”，房地产业占AMC债务资产总额的25%至42%。其中，中国华融和长城资产对房地产业的敞口*，相比中国信达和中国东方，它们严重依赖债务资产来产生利润。而中国信达就在7月26日发布了盈利警告，称该公司上半年净利润将下降30%至35%，因为“公司持有的部份以摊余成本计量的金融资产质量承受较大压力”。
也有分析师表示，预计一些只在省内运营的较小型AMC将会在本轮房地产业纾困中承担更多责任，因为它们与地方政府的关系更紧密。
值得一提的是，“AMC接管+委托代建”的模式也引发关注。今年7月，中国信达联合深圳华建组成的项目团队正式进场交接佳兆业广州南沙烂尾楼“悦伴湾”。这是中国信达落实监管部门有关精神，对出险房企进行救助的首个成功落地项目，业内人士认为其纾困模式具有典型意义。
佳兆业的“悦伴湾”项目之所以可以被盘活，是因为项目自身商业价值可观。项目坐落于南沙湾的核心区域，紧邻珠江，周边教育配套优越，医疗、商业等配套齐全。浙商证券分析称，本次中国信达对佳兆业项目纾困采用的是“金融机构接管+委托代建”的模式。佳兆业于2021年11月15日将项目***股权转让给平安信托，此后由中国信达介入化解金融风险。
中国信达介入方式为，由其深圳分公司折价收购项目债权，并由深圳华建提供资金借款，由信达地产华南区域公司进场操盘代建，对项目实行全封闭管理并收取代建费用。信达地产可以直接进行操盘代建，这是中国信达在不良项目纾困过程中的独特优势，其他AMC机构较难复制。但这种模式并不少见。例如，中国东方亦于2020年作为云南仁泽地产西南海项目的破产重整投资人，投入不超过45亿元，引入龙湖地产继续开发项目，已成功盘活该项目。
“AMC介入破产重整，主要发挥提供资金、整合建设资源的功能。目前该模式已逐步铺开，如中粮信托于2022年4月26日成为恒大江阴项目的***控股股东，由中粮信托对项目提供部分资金，引入绿城管理进行代建代管。据绿城管理官方披露，目前已携手中粮信托、平安不动产等金融机构落地多个资方代建项目。”浙商证券分析称。
系统性风险可控
整体而言，国内外机构人士普遍认为，由中国房地产市场低迷引发的系统性风险目前是可以避免的。
“根据我们的估计，与未完成房产相关的潜在不良贷款占银行贷款余额的不到0.5%。如果它们被冲销，这相当于对主要银行的利润造成3%~10%的损失，对其股本造成1%的损失。总之，在最坏的情况下，它对银行系统偿付能力的影响非常有限。”富达国际亚洲股票研究总监缪子美此前对
高盛表示，目前未完成项目规模是可控的，房地产市场的有效杠杆(LTV)较低(估计约为40%)，这表明中国可能面临的是“流量”问题，而不是“存量”问题。该机构也提及，中国政府和监管层对银行体系拥有较强的管控力，中国的机构设置降低了市场驱动的无序解除发生的可能性。相关方面也正在评估形势并快速采取行动。
不过，目前市场销售仍待修复，穆迪认为，恢复购房者信心仍需要一定的时间，而销售端也将是中长期的关键所在。
近日，中国平安旗下平安不动产拟未来半年裁员50％的消息不胫而走。
2月23日，公司回应媒体称传言不实，并表示“平安不动产长期以来坚持守法合规经营，根据公司战略升级和经营发展的需要，适时进行常规的业务和人员调整”。
平安不动产1月底刚刚经历一次高层大范围变动，多名董监高职位人员调整，其中上任仅8个月的鲁贵卿卸任董事长，原总经理蒋达强接任。而刚刚上任，蒋达强就在公司2021年度经营分析会上表示，“2022年是不动产转型提升关键年”，“这一转型，是公司业务、组织和人员180度的转型”。
2021年三季度财务报表显示，公司在营业收入增长近四成情况下净利润出现下滑。此外，其账上货币资金下降较快，从2021年初的181亿元降至三季度末的40亿元，短期借款则从31亿元增加到59亿元，还有还有89亿元的“一年内到期非流动负债”、25.6亿元的“一年内到期长期负债”。
2020年底员工总数1072人
据凤凰网报道，有消息人士称平安不动产大裁员，不让做住宅项目了。要求半年裁员50％，“之后划给信托或者挑一些人去寿险并全裁”。
公司官网显示，截至2020年12月31日，公司共有在职员工1072人。员工中博士、硕士研究生学历504人，占47％；大学本科学历543人，占50.7 ％；其他学历25人，占2.3％。如果真的裁员50％，意味着将有超过500人被裁。
对此，平安不动产回应媒体称：“相关传言均属不实信息。平安不动产长期以来坚持守法合规经营，根据公司战略升级和经营发展的需要，适时进行常规的业务和人员调整。目前公司整体业务经营平稳，各项财务核心指标均位于正常水平。”
高层刚刚大调整
定位2022“转型提升关键年”
1月29日，平安不动产发布公告，对多名董监高进行人事调整。
根据公司第六届董事会第四次会议决议，鲁贵卿因工作原因，不再担任公司第六届董事会董事、董事长及法定代表人职务；董事陈宁因工作原因，不再担任公司第六届董事会董事。蒋达强、李佩锋出任公司第六届董事会董事。
同时，选举蒋达强出任公司第六届董事会董事长及公司法定代表人；聘任唐本胜出任总经理，蒋达强则不再担任总经理职务；朱政坚因工作原因不再担任公司联席总经理职务；徐凯因工作调动原因辞去公司副总经理职务。
监事会方面，公司监事会主席巢傲文已调入平安不动产任稽核监察部总经理职务，不再担任监事会主席。选举许黎出任公司第六届监事会主席。经公司股东推荐，蔡禺出任公司股东代表监事。经公司职工代表大会推举并审议，聘任谢辉出任公司第六届监事会职工代表监事。
变动之后公司董监高名单
刚刚上任，董事长的蒋达强就在公司2021年度经营分析会上强调，“2022年，是不动产转型提升关键年”。他表示，这一转型，是公司业务、组织和人员180度的转型。在此背景下，公司明确了“聚焦投资、做好良退、做强资管、降本增效”16字经营方针，坚定“成为国际*的不动产资产管理公司”的企业愿景。
此外，会议明确要求，“2022年公司要打造全新的业务模式，加强险资配置、风险控制、全周期运营三大能力建设，全力以赴落实三年攻坚战，努力完成涵盖险资投资、利润、平安回款、存量良退、风险处置、重点项目推进、增收节支、组织重塑、安全管理、拓展朋友圈十大目标，从而保障公司能够成功实现转型”。
货币资金下降较快
与花样年、中国奥园等有合作
公开资料显示，平安不动产成立于1995年，总部位于深圳，在经历数轮股权变更之后，公司的最终控股股东为中国平安集团，后者间接持股比例超过99％。2011年重新定位后的平安不动产，正式确立成为集团险资不动产资产配置的孵化器，立足于不动产投资与资产管理服务。
去年下半年以来，中国房地产市场在强监管下快速遇冷，暴雷事件频发。平安不动产财务报表也出现一些向下的迹象。
根据上交所的披露，2021年二季度公司净利润从10.5亿元增长到23.7元，但三季度在营收增长38％的情况下，净利润从26亿元轻微下滑至25.6亿元。
而其货币资金的下降更为迅猛，从2021年初的181.6亿元减少到二季度末的113.3亿元，三季度末进一步减少到40.59亿元，三个季度下降了78％。
与此相反，短期负债金额却在上升：短期借款从2021年初的31.17亿元增至三季度末的59.34亿元，一年内到期的长期借款从年初的8.41亿元增至三季度末的25.57亿元，一年内到期的非流动负债则为89.5亿元，比年初略有下降。上述三项期限在一年内的短期债务合计达到了174亿元，远远超过40亿的账上货币资金。
公开资料来看，公司与花样年、中国奥园等房企有项目或资金合作。
2019年11月7日，花样年控股发布公告，公司全资附属公司深圳市花样年地产集团有限公司与盛远及项目公司深圳市玉石房地产开发有限公司订立该协议，盛远同意认购项目公司的新增资本及提供股东贷款，总金额约13.809亿元。
增资完成后，盛远将持有项目公司34.3％股权。公告显示，盛远的控股股东为深圳市盛钧投资管理有限公司。盛远及盛钧投资均为平安不动产实际控制的公司。目前，该合作旧改项目还未拆迁。
去年12月6日，花样年集团官方
而天眼查数据显示，去年8月份中国奥园旗下奥园商业将奥园城更公司股权质押予平安不动产，质押金额为2.04亿元，占总股份的10％。
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